voortzetting na overlijden huurder

Zoals eerder is aangegeven, eindigt de huurovereenkomst niet door het overlijden van de huurder en valt de huurovereenkomst daarmee in de nalatenschap. Art. 7:268 BW regelt de positie van de medehuurders en anderen in het geval van het overlijden van de hoofdhuurder. De hoofdregel is dat medehuurder (dus zowel wettelijke als contractuele medehuurder) de overeenkomst voortzetten en van rechtswege promoveren tot hoofdhuurder. Wel hebben zij op grond van lid 1 een bijzondere opzeggingsmogelijkheid namelijk binnen zes maanden na het overlijden. Enige aandacht dient geschonken te worden aan de aldaar opgenomen vormvereisten en termijnen.

Voor degene die geen medehuurder is maar wel zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde heeft en een gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder voerde, resteert de mogelijkheid van lid 2: bij de rechter vorderen om hem als huurder de overeenkomst te laten voortzetten. Allereerst zet hij de huurovereenkomst van rechtswege voor een periode van zes maanden voort. Wil hij de huurovereenkomst ook daarna laten voortduren dan zal hij naar de rechter moeten. Het enkele instellen van de vordering zorgt ervoor dat hij in ieder geval als huurder heeft te gelden tot het moment waarop de rechter onherroepelijk (dus de beroeps- of cassatietermijn is verstreken) op de vordering heeft beslist.

Feitelijk gaat het hier om een situatie waarin de medebewoner op grond van art. 7:267 BW medehuurder had kunnen worden maar dit, om hem moverende redenen, niet gebeurd is. Voor de toewijzing van de vordering gelden dan ook grotendeels dezelfde voorwaarden als voor een toewijzing van een vordering zoals bedoeld in art. 7:267 BW (zie lid 3 en 4). Zoals gezien geeft het enkele instellen van de vordering de medebewoner het recht om de gedurende de procedure in het gehuurde te blijven wonen. Wordt de vordering echter afgewezen dan is de medebewoner nooit huurder geworden en zou hij ook niet aan de huurovereenkomst gehouden kunnen worden voor de periode waarin de procedure nog liep. Eventueel betaalde huur zou hij dan als onverschuldigd betaald van de verhuurder kunnen terugvorderen. Lid 5 voorkomt deze situatie door te bepalen dat, in geval van afwijzing van de vordering, de medebewoner aansprakelijk is voor de verplichtingen die zouden zijn ontstaan indien hij wel huurder zou zijn geworden.

Tot slot bepaalt lid 6 dat indien er geen partijen zijn die de huur voortzetten de huur aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder eindigt. Aangezien openvallende huurtermijnen in de nalatenschap vallen, is eveneens bepaald dat de erfgenamen de huur tegen het einde van de eerste maand na het overlijden van de huurder kunnen doen eindigen.

voortzetting onderhuur

De overeenkomst van onderhuur is een reguliere en zelfstandige huurovereenkomst waarbij de hoofdhuurder tevens onderverhuurder is. Indien de hoofdhuur eindigt dan blijft de onderverhuurovereenkomst gewoon in stand. De onderverhuurder kan het gebruik van het verhuurde echter niet meer aan de onderhuurder verstrekken en de hoofdverhuurder kan de onderhuurder tot ontruiming dwingen. Die laatste heeft de woning immers zonder recht of titel in gebruik. Art. 7:269 BW neemt in een dergelijk geval de onderhuurder in bescherming door te bepalen dat indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt, de hoofdverhuurder de positie van de onderverhuurder inneemt. Wel is uiteraard van belang dat aan de eisen van lid 1 voldaan wordt (huurovereenkomst, zelfstandige woning en hoofdverblijf onderhuurder).

Zodra de hoofdverhuurder de positie van de onderverhuurder heeft overgenomen, gaat voor de verhuurder een termijn van zes maanden lopen waarbinnen hij bij de rechter een vordering kan instellen tot het beëindigen van de huurovereenkomst. Hij dient deze vordering te gronden op een van de 4 in lid 2 genoemde gronden.

Verder bepaalt lid 3 dat indien de positie van de hoofdhuurder door een medehuurder (wettelijk, contractueel of na overlijden) wordt overgenomen, deze nieuwe hoofdhuurder tevens de positie als onderverhuurder overneemt. Eerder is gezien dat de hoofverhuurder de positie van de onderverhuurder overneemt. Dit brengt met zich voor die huurrelatie de voorwaarden van de onderhuurovereenkomst gelden en niet die van de hoofdhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder wordt immers onderverhuurder, de onderhuurder wordt geen hoofdhuurder. Dit is ook de reden dat art. 7:269 lid 2 onder c BW een redelijkheidstoets kent. Zou op grond van de onderverhuurovereenkomst bijvoorbeeld een zeer lage huurprijs gelden dan zou de hoofverhuurder aan deze huurprijs gebonden zijn. Het tweede lid onder c biedt in dat geval de mogelijkheid om de onderhuurovereenkomst te beëindigen.

Tot slot is van belang om op te merken dat art. 7:269 BW van toepassing is op iedere onderhuurovereenkomst. Het is daarmee niet relevant of de onderhuur bevoegd of onbevoegd geschiedt.

woningruil

Wil een huurder zijn woning ruilen met een ander dan kan hij bij de rechter vorderen dat de nieuwe huurder in zijn plaats gesteld wordt, aldus art. 7:270 BW. De rechter beslist aan de hand van een algemene belangenafweging maar hij kan de vordering slechts toewijzen indien de huurder een zwaarwichtig belang bij de woningruil heeft. De rechter moet de vordering echter afwijzen indien de nieuwe huurder onvoldoende waarborg biedt voor de nakoming van de overeenkomst. Tot slot kan de rechter aan de machtiging tot indeplaatsstelling voorwaarden verbinden of een last opleggen.

Mededelingsplicht

Op grond van art. 7:270a BW is degene die de huur voortzet, verplicht dit aan de verhuurder te melden. Deze wetenschap van de verhuurder kan van belang zijn bij bijvoorbeeld het ingaan van de zes maanden termijn van art. 7:269 lid 2 BW. Praktisch gezien heeft de bepaling echter weinig nut nu er geen sanctie staat op het niet voldoen aan deze verplichting. De verhuurder zou eventuele schade van onnodig gevoerde procedures wellicht kunnen verhalen op grond van art. 6:74 BW maar in de praktijk blijkt de bepaling nauwelijks gebruikt te worden.