overige vergoedingen

Paragraaf 2 van onderafdeling 2 van afdeling 7.4.5. BW ziet op andere vergoedingen dan de huurprijs (dus de servicekosten). Welke vergoedingen hier allemaal onder vallen (of in ieder geval onder vallen) is opgenomen in het Besluit Servicekosten (Stb. 2003, 170). Of onderhoud onder de noemer van servicekosten aan de huurder in rekening gebracht kan worden, is afhankelijk van het feit voor wiens rekening dit onderhoud komt. Komt het voor rekening van de verhuurder dan zit dit onderhoud al bij de huurprijs in. Komt het voor rekening van de huurder (zie art. 7:217 BW en Besluit Kleine Herstellingen) maar worden zij in zijn opdracht door de verhuurder verricht dan is wel sprake van servicekosten.

De huurprijs (de kale huur) ziet op het gebruik van de woonruimte inclusief onroerende aanhorigheden (art. 7:233 BW). Dit houdt in dat de verhuurder geen kosten in rekening mag brengen voor het gebruik of onderhoud van onroerende zaken die bij de woonruimte horen zoals liften, CV, gemeenschappelijke ruimten en gezamenlijke groenvoorziening (HR 4 mei 1990, NJ 1990/677 en HR 9 juni 2000, NJ 2000/583).

Art. 7:259 lid 1 BW geeft aan dat de hoogte van de servicekosten die de huurder aan de verhuurder dient te betalen gelijk is aan het daaromtrent overgekomen bedrag, of indien geen bedrag overeen is gekomen een redelijk bedrag. Het lijkt er daarmee op dat de servicekosten een vast bedrag zijn. Dit is echter niet juist. Het bedrag zoals bedoeld in art. 7:259 lid 1 BW is slechts een maandelijks voorschot. Dit valt op te maken uit art. 7:259 lid 2 BW waarin met zoveel woorden is bepaald dat de verhuurder de huurder aan het einde van het jaar een eindafrekening moet doen toekomen. Daarnaast spreekt art. 7:261 lid 1 BW uitdrukkelijk over een “voorschotbedrag”. Indien partijen het niet eens kunnen worden over de betalingsverplichting inzake servicekosten dan kan ieder der partijen de huurcommissie verzoeken hier uitspraak over te doen, aldus art. 7:260 lid 1 BW (gelet dient te worden op de termijnen van het tweede lid).
Van belang is dat op grond van afdeling 7.4.5. BW dus zowel de huurprijs als de servicekosten door de rechter of de huurcommissie getoetst kan worden. Dit geldt niet voor vergoedingen die wel door de huurder aan de verhuurder betaald moeten worden maar die niet onder de begrippen huurprijs of servicekosten vallen. Dit zijn separate overeenkomsten en deze kunnen dus slechts aan de hand van de algemene bepalingen van Boek 6 BW getoetst worden (dwaling, bedrog, redelijkheid en billijkheid etc.).

overige bepalingen

Paragraaf 3 bevat een aantal slotbepalingen. Art. 7:262 BW geeft aan dat een uitspraak van de Huurcommissie bindend voor partijen is indien niet een van hen binnen acht weken na het ontvangen van die uitspraak hier bij de rechter tegen op komt. Het gaat hier om een wettelijk vermoeden waartegen geen tegenbewijs openstaat (“geacht”). Tegen een beslissing van de rechter is geen hogere voorziening toegelaten wat zoveel wil zeggen dat hoger beroep en cassatie niet mogelijk is.

Stapt een der partijen naar de rechter dan komt de uitspraak van de rechter inzake de punten waarover geprocedeerd wordt in plaats van de uitspraak van de Huurcommissie. Door het instellen van de vordering bij de rechter vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Men kan bij de rechter dan ook ook niet om vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie vragen. Door het instellen van de vordering is de uitspraak van de Huurcommissie immers al vervallen. Er valt in dat geval dan ook niets meer te vernietigen.
Op het rechtsmiddelenverbod zijn twee uitzonderingen. De eerste mogelijkheid tot hoger beroep en cassatie ontstaat indien de rechter een andere vraag beoordeeld dan slechts die aangaande de huurprijs (HR 13 maar 1987, NJ 1987/1017). Het gaat er dan om dat de rechter de bepaling onterecht wel of niet toepast. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat partijen twisten over de vraag of er überhaupt wel een huurovereenkomst is. Ten tweede is een hogere voorziening toegelaten indien de rechter de fundamentele beginselen van een eerlijk en onpartijdig proces schendt (schending van essentiële vormen). Dit gaat dan om zaken als het niet toepassen van hoor en wederhoor (HR 18 februari 1994, NJ 1994/742).

Art. 7:263 BW bepaalt vervolgens wanneer de gewijzigde huurprijs ingaat. Indien het om een (door de huurder of de verhuurder) voorgestelde wijziging gaat dan gaat deze in op de voorgestelde datum. Indien de wijziging bij de Huurcommissie verzocht is of bij de rechter gevorderd wordt dan geldt de datum waarop deze is verzocht of gevorderd. Dit betreft slechts een algemene regeling. Het UHW kent echter een veelvoud aan afwijkende ingangsdata (zie o.a. artt. 12 lid 3, 12 lid 4, 16 lid 5 en 17 lid 3). Aangezien de UHW een lex specialis is ten opzichte van het BW gaan de bepalingen van de UHW voor het in art. 7:263 BW bepaalde. Aangezien het UHW bijna alle scenario’s dekt komt men vrijwel nooit bij de algemene regeling uit.

Art. 7:264 BW geeft vervolgens aan dat bedingen, niet betreffende de huurprijs, die een der partijen een onredelijk verschaft, nietig zijn. Hierbij geldt als uitgangspunt dat van een “niet redelijk voordeel” sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat (HR 6 april 2012, LJN BV1767). Een voorbeeld hiervan zou sleutelgeld kunnen zijn. Geen ‘niet redelijk voordeel’ is een bankgarantie of waarborgsom (HR 16 december 1988, NJ 1989/433)

Art. 7:265 BW verklaart vervolgens de gehele onderafdeling 2 van dwingend recht voor zover niet uit de bepalingen zelf anders voortvloeit.