algemeen

Uit art. 7:271 lid 4 BW volgt dat de verhuurder zijn opzegging uitsluitend kan baseren op een of meer van de opzeggingsgronden van art. 7:274 BW. Het is van groot belang om de eerste zin van art. 7:274 BW goed te begrijpen. Deze luidt: “De rechter kan de vordering slechts toewijzen”. De woorden “kan” en “slechts” leveren gezamenlijk namelijk verplichte toewijzingsgronden van de beëindigingsvordering op. Men dient dan ook te lezen: “Alleen in de volgende gevallen moet de rechter de vordering toewijzen”. Is wel sprake van een van de volgende gevallen dan moet de rechter de vordering toewijzen. Is er geen sprake van een van de volgende gevallen dan moet de rechter de vordering afwijzen. De genoemde gronden zijn derhalve imperatief (HR 16 december 1986, NJ 1986/746).

Niet gedragen zoals een goed huurder betaamt

Deze in art 7:274 lid 1 sub a BW genoemde opzeggingsgrond gaat veelal samen met een overtreding van de huurder van het in art. 7:213 BW bepaalde. Heeft de huurder zich niet gedragen zoals het een goed huurder betaamt dan levert dit in veel gevallen ook wanprestatie op. De verhuurder zou in die gevallen ook tot (tussentijdse) ontbinding van de overeenkomst kunnen overgaan. Nu verhuurders in een dergelijk geval vaak al in een eerder stadium tot ontbinding zijn overgegaan, komt deze opzeggingsgrond niet veelvuldig voor.

Ontruimingsbeding

Op grond van art. 7:274 lid 1 onder b jo lid 2 BW zal de huurder het gehuurde moeten verlaten indien de verhuurder in de huurovereenkomst uitdrukkelijk een beding heeft opgenomen waarin is bepaald dat het gehuurde na verloop van een overeengekomen periode moet worden ontruimd. Hier gelden derhalve twee vereisten: uitdrukkelijk en overeengekomen periode. In het kader van dit laatste vereiste is het enkel noemen van een bepaalde termijn onvoldoende. Er moet uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de huurder na verloop van die termijn moet vertrekken. Naast de voorgaande twee eisen moet ook aan een van de volgende drie eisen voldaan worden:

1. De woning is niet eerder verhuurd, de verhuurder heeft er zelf nooit in gewoond en wil de woonruimte na de overeengekomen termijn zelf betrekken.
2. De verhuurder woonde er voor het ingaan van de huurovereenkomst zelf en hij wil de woonruimte na de overeengekomen termijn zelf weer betrekken.
3. De verhuurder heeft de vorige huurder het recht gegeven om na de overeengekomen periode de woonruimte wederom te huren.

Alhoewel enigszins onduidelijk is op welk moment getoetst moet worden of de verhuurder de woonruimte zelf weer wil betrekken, mag op grond van de parlementaire geschiedenis aangenomen worden dat dit het moment van het sluiten  van de huurovereenkomst is (zie bijvoorbeeld Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 14). Tot slot bepaalt art. 2:274 lid 1 onder b BW nog dat de vordering alleen wordt toegewezen indien de verhuurder belang bij de ontruiming heeft. Mijns inziens volgt hieruit ook dat het toetsingsmoment van de wil van de verhuurder het tijdstip van het aangaan van de overeenkomst is. Alleen dan is het immers mogelijk dat de verhuurder (wegens gewijzigde omstandigheden) op een later tijdstip (na het verloop van de overeengekomen termijn) geen belang meer bij de ontruiming heeft. Zou het toetsingsmoment het tijdstip van het instellen van de vordering zijn dan heeft de verhuurder altijd belang bij de ontruiming omdat anders niet aan de vereisten van lid 2 (“wil betrekken”) zou zijn voldaan.

Van belang om op te merken is dat deze opzeggingsgronden daarmee alleen van toepassing kunnen zijn op een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Een voor onbepaalde tijd gesloten of een voor onbepaalde tijd voortgezette huurovereenkomst kent immers geen “overeengekomen termijn”.

Dringend eigen gebruik

Algemeen
De tweede opzeggingsgrond betreft het dringend eigen gebruik van art. 7:274 lid 1 onder c BW. Het begrip dringend eigen gebruik is nader uitgewerkt in de leden 3 en 4.
Voor een geslaagd beroep op deze bepaling moet aan een aantal voorwaarden voldaan worden:

1. Dringendheid in samenhang met een belangenafweging die uitvalt in het voordeel van de verhuurder
2. Eigen gebruik
3. De huurder, niet zijnde de student van lid 4, moet passende vervangende woonruimte kunnen krijgen.

Bij deze elementen wordt afzonderlijk stilgestaan.

Dringend
Een eerste lezing van het woord “dringend” doet vermoeden dat sprake dient te zijn van een situatie waarin de verhuurder het gehuurde op korte termijn nodig heeft. Dit is echter onjuist. Het woord dringend is in de wet opgenomen om aan te geven dat het voor de verhuurder moet gaan om “gewichtige redenen” (zie Kamerstukken II 1970/71, 8875, nr. 16). Dringendheid drukt derhalve niet een mate van haast of fatale ernst uit maar het geeft slechts aan dat bepalend is of het eigen gebruik van het verhuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Dit dan ook de reden dat het woord dringend in samenhang met de belangenafweging gelezen moet worden. De verhuurder moet de woonruimte zo dringend nodig hebben dat zijn belangen bij ontruiming zwaarder wegen dan die van de huurder bij voorzetting van de huurovereenkomst.

Enkele voorbeelden van “niet dringend”:
“Als dringende noodzaak voor eigen gebruik van twee verhuurde kamers is aangevoerd het belang om stiefzoon van verhuurster, die bedrijfsleider is van de onder de flatwoning gelegen kapsalon, te huisvesten boven het bedrijf. Niet gebleken is dat het voor de kapsalon dringend nodig is, dat de bedrijfsleider in de onmiddellijke nabijheid woont.” (Rb. 's-Hertogenbosch 4 januari 1984, WR 1984/30)

“Dat de verhuurder liever in de verhuurde woning wil investeren dan in zijn huidige woning is ontoereikend voor de slotsom dat hij de verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.” (Ktg. Rotterdam 12 april 1991, WR 1991/84)

“Verhuurders bewonen de bovenwoning. Zij willen in verband met hun leeftijd (78 en 70 jaar) ruilen met de huurder die beneden woont en daar als sportmasseur praktijk uitoefent. Geen medische indicatie voor een benedenwoning van de GGD. Noodsituatie niet gebleken.” (Ktg. Utrecht 14 maart 1985, WR 1985/96)

Enkele voorbeelden van “wel dringend”:
“Verhuurster heeft een hoge leeftijd (82 jaar) en een slechte gezondheid. Zij wil het verhuurde gebruiken voor inwoning van een huishoudelijke hulp.” (Hof 's-Hertogenbosch 19 oktober 2004, WR 2005/83)

“Hoge financiële lasten vanwege het in eigendom hebben van twee huizen” (HR 2 november 1984, NJ 1985/269)

“Verhuurder heeft opgezegd onder andere omdat hij werk in Doetinchem kan vinden waarvoor het noodzakelijk is dat hij in de directe omgeving van het bedrijf woont. Dringendheid aangenomen, mede gezien de gezondheidstoestand van de vrouw van verhuurder.” (Rb. Arnhem 23 januari 1976, Prg. 1978/1239)

Eigen gebruik
De verhuurder dient het verhuurde voor eigen gebruik nodig te hebben. Het begrip “eigen” omvat meer dan alleen het persoonlijk gebruik door de verhuurder. Ook het gebruik door anderen dan hemzelf kan onder dit begrip vallen mits met dit gebruik het belang van de verhuurder gediend is. Denk hierbij aan de situatie waarin de verhuurder ruimte wil maken voor een familielid dat op dit moment bij hem inwoont maar waardoor de woonruimte te krap is. Alhoewel de verhuurder de huur opzegt omdat een familielid daar wil gaan wonen, dient de opzegging wel het eigen belang van de verhuurder (voldoende ruimte in het eigen huis) waardoor alsnog sprake is van “eigen gebruik”.

In art. 7:274 lid 1 onder c BW is uitdrukkelijk bepaald dat verkoop van de woning geen eigen gebruik omvat. Het kan de verhuurder er immers veel aan gelegen zijn om de woning vrij van huur te verkopen om zo een hogere verkoopprijs te kunnen realiseren.
Art. 7:247 lid 3 BW bepaalt vervolgens dat de volgende situaties in ieder geval wel onder “eigen gebruik” vallen:

  1. renovatie die zonder de beëindiging van de overeenkomst niet mogelijk is
  2. het verstrekken van de woning aan een gehandicapte indien de woning, kort gezegd, hierop reeds is aangepast.
  3. het verstrekken van de woning aan een oudere in een complex met zelfstandige woningen die gebouwd is als ouderenhuisvesting (bejaardentehuis met appartementen).

Art. 7:247 lid 4 BW geeft vervolgens een extra opzeggingsgrond “eigen gebruik” bij de verhuur van studentenwoningen (de zogeheten “campusclausule”). Onder dringend eigen gebruik wordt namelijk ook verstaan het verstrekken van een woning aan een student indien de huidige bewoner niet meer studeert. Om dit laatste te bepalen kan de verhuurder de huurder jaarlijks om een inschrijvingsbewijs bij een HBO/WO instelling vragen. Let wel op dat de campusclausule expliciet in de huurovereenkomst moet zijn opgenomen (art. 7:247 lid 4  onder 3 BW).

Opgemerkt zij verder dat bij een campusclausule het vereiste van andere, geschikte woonruimte niet geldt. Verder is van belang dat het eigen gebruik van de verhuurder hoeft niet te zien op het gebruik als woonruimte. Ook indien hij het verhuurde bijvoorbeeld wil gaan gebruiken als kantoor of als winkelruimte dan kan sprake zijn van eigen gebruik.

Vervangende woonruimte
Art. 7:274 lid 1 onder c BW vereist dat voor de toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst de huidige huurder “andere passende woonruimte kan verkrijgen”.
Met “passend” wordt hier bedoeld dat “er wat het woongenot betreft geen wezenlijke verandering mag optreden in de situatie” (Handelingen II 1978/79, p. 5022-5023). Echter kan “ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn.” (HR 24 januari 1992, NJ 1992/301). De vraag wanneer een woning passend is, is een geheel andere dan de vraag of de nieuwe woning vergelijkbaar is met de oude. Enkele voorbeelden:

Hogere huurprijs:
“Huurder betaalt thans ƒ 272,62 per maand, gaat over vier jaar met pensioen en heeft slechte pensioenvoorziening. Huurprijs van ƒ 500 à ƒ 550 per maand is nog acceptabel.” (HR 26 apr 1985, NJ 1985/802)

“Van circa ƒ 130 naar ongeveer ƒ 800” (Hof Amsterdam 8 augustus 2002, WR 2002/66)

Mindere buurt:
de Rb. behoefde bij haar afweging niet op de verdere details van de woonsituatie ter plaatse in te gaan, en zij mocht oordelen dat de ligging van de aangeboden woning in een minder goede buurt van ondergeschikt belang is, ook al moet de huurder voor zijn werk een enkele klant thuis ontvangen.” (HR 30 november 1984, NJ 1985,290)

Minder huurgenot:
Woning, twee hoog en zonder lift, is passend voor huurders die al ± 30 jaar lang dezelfde benedenwoning bewonen.” (HR 4 oktober 1985, NJ 1986/7)

Driekamerflat is passend voor huurders van een vrijstaande woning.” (HR 18 oktober 1985, NJ 1986/291)
“Huur van zeer aantrekkelijke woning opgezegd: vrijstaand in landelijke omgeving, met groot erf en grote schuur, geschikt voor het houden van 11 paarden, lage huurprijs.

Huurders mochten er niet op vertrouwen dat de voor hen gunstige huurovereenkomst tot in lengte van jaren zou blijven voortduren. Andere passende woonruimte is niet slechts woonruimte die de gelegenheid biedt tot het houden van paarden als hobby.” (HR 24 januari 1992, NJ 1992/301)

Het gaat dus om een voor de te wijzen huurder om voor hem passende woonruimte. Eventuele uitzonderlijke voordelen die hij op grond van de huidige huurovereenkomst geniet, spelen nauwelijks een rol. In beginsel is het begrip “passend” geobjectiveerd in de zin dat het moet gaan om passende woonruimte voor een huurder met dit inkomen, gezinssamenstelling etc. in plaats van om deze huurder. De wet spreekt verder niet over een andere passende huurwoning maar over passende woonruimte. Dit kan in uitzonderlijke gevallen dus ook een koopwoning zijn (zie HR 2 november 1984, NJ 1985/269).

Tot slot is het van belang dat het niet erom gaat of een huurder een passende en vervangende woonruimte heeft verkregen maar dat hij het kan verkrijgen. Slechts de mogelijkheid om andere passende woonruimte te verkrijgen is van belang. Of de huurder die woonruimte dan ook daadwerkelijk gaat betrekken, is vervolgens weer zijn eigen keuze waarop de verhuurder ook geen invloed op kan uitoefenen. Daarnaast is het element “kan verkrijgen” uitgebreid tot “heeft kunnen verkrijgen” in die zin dat ook als de huurder, lopende de overeenkomst, enkele geschikte woningen aangeboden heeft gekregen maar deze niet heeft geaccepteerd, van “kan krijgen” sprake is.

Redelijk aanbod nieuwe overeenkomst

Art. 7:274 lid 1 onder d BW geeft aan dat de huurovereenkomst beëindigd kan worden indien de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst die op dezelfde woonruimte ziet. Een dergelijke situatie kan bijvoorbeeld voorkomen indien de verhuurder tot renovatie wil overgaan en het gehuurde een andere oppervlakte krijgt. Enkele voorbeelden uit de jurisprudentie:

“Verhuurd zijn 2e etage plus zolder die door huurster kamergewijs wordt onderverhuurd. Aanbod zonder zolder betreft zelfde woonruimte; zonder vergoeding is aanbod echter niet redelijk” (Rb. Amsterdam, 6 november 21996, WR 1997/31)

“Het verlies van inkomsten uit onderhuur van twee zolderkamers en het gebruik van een andere kamer kan worden gecompenseerd door huurverlaging en betaling van een bedrag ineens.” (Rb. Amsterdam 31 januari 2001, WR 2001/42)

“Aanbod zonder zolder, tegen financiële vergoeding. Tegen behoefte van huurder aan opslagruimte weegt financieel belang verhuurder niet op.” (Hof Amsterdam 2 juni 2009, WR 2010/30)

“Aanbod zou meebrengen dat door huurder niet gewenst keukenblok wordt geplaatst, hetgeen tot vermindering van de beschikbare woonruimte leidt. Bovendien heeft verhuurder (nog) geen vergunning voor zijn ingrijpende bouwplannen; niet redelijk.” (Rb. Utrecht 17 maart 2010, LJN BM0376).

Het voorstel mag geen zuivere wijziging van de prijs (huurprijs of servicekosten) zijn. Voor de verhoging of verlaging hiervan gelden andere bepalingen. Hiermee is uiteraard nog niet gezegd dat een gewijzigde huur geen gevolg mag zijn van het voorstel. Wordt door de aangeboden overeenkomst de woonoppervlakte aanzienlijk vergroot dan zal de verhuurder ook een hogere huur willen vragen. Het gaat erom dat het doel van het voorstel niet een wijziging van de huur is. Is het doel een andere maar is de wijziging van de huur daar een gevolg van dan mag het voorstel wel degelijk een wijziging van de huur inhouden.

Verwezenlijking bestemmingsplan

De huur kan opgezegd worden indien de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, aldus art. 7:247 lid 1 onder e BW. In eerste instantie ging het hier om de Gemeente die haar ruimtelijke ordeningsbeleid wenst uit te voeren. Een goede samenvatting van de bepaling luidt:

“Daarbij verdient opmerking dat daartoe niet steeds voldoende is dat komt vast te staan dat krachtens het geldende bestemmingsplan op het verhuurde een bestemming ligt die voortgezet gebruik tot bewoning uitsluit en dat de gemeente stelt dat zij die bestemming wenst te verwezenlijken. Overeenkomstig hetgeen gold onder vigeur van art. 18 tweede lid onder e Huurwet - aan welke bepaling het onderwerpelijke voorschrift kennelijk is ontleend - moet immers worden aangenomen dat de gemeente slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als evenbedoeld mag overgaan tot opzegging van de huur van een door haar verhuurde woning indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt (HR 16 maart 1956, NJ 1956/266). Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de gemeente in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan'.” (24 januari 1985, NJ 1986/746).

Blijkbaar is er dus nog de aanvullende eis datoverwegingen van ruimtelijke ordening de verhuurder tot verwezenlijking van de bestemming nopen. Er dient dus een zeker belang aan de kant van de verhuurder te zijn. Tot slot is van belang dat het niet een overheid hoeft te zijn die de bestemming wil realiseren, het realiseren kan ook door een particulier gebeuren. Wel zal er dan een gemeente/overheid moeten zijn voor wie de ontwikkeling van de bestemming van groot belang is (het “nopen”).

Overig

Hospitaverhuur
Art. 7:247 lid 1 onder f BW geeft vervolgens nog een aparte opzeggingsgrond voor de zogeheten hospitaverhuur. Het betreft hier een algemene en open belangenafweging. Vooropgesteld kan worden dat het belang van een verhuurder om weer de volledige beschikking te krijgen over de woonruimte waarin hij zelf zijn hoofdverblijf heeft (zeker indien er onenigheid met de huurder is) van aanzienlijk gewicht is.

Artt. 7: 275, 276, 277 en 281 BW zijn in essentie (en veelal letterlijk) gelijk aan de bepalingen op het gebied van bedrijfsruimte. De voornoemde bepalingen worden aldaar behandeld. Art. 7:274 lid 5 onder b BW bepaalt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder niet kan geschieden indien hij de rechtsopvolger is van de vorige verhuurder en de opzegging geschiedt binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk aan de huurder is medegedeeld.

Art. 7: 274 lid 6 BW geeft aan dat indien de huur wordt opgezegd op grond van art. 7:274 lid 1 onder a of d BW de rechter de huurder nog een maand de tijd kan geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen of een redelijk aanbod tot een nieuwe overeenkomst te aanvaarden.

Ovezricht tijdelijke overeenkomsten
Op grond van het hiervoor behandelde zijn er zeven mogelijkheden om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tijdelijke overeenkomst) te doen eindigen:

- naar zijn aard slechts van korte duur van art. 7:232 lid 2 BW
- gemeentelijk afbraakpand van art. 7:232 lid 4 BW
- proefperiode van art. 7:232 lid 3 BW in geval van inwoning bij de verhuurder
- tijdelijke verhuur onder gemeentelijk toezicht uit art. 15-16 Leegstandwet
- tijdelijke verhuur van een studentenwoning op van art. 7:274 lid 4 BW
- tijdelijke huur met ontruimingsbeding uit art. 7:274 lid 1 onder b jo. lid 2 BW
- derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid van art. 6:248 BW