wettelijke medehuur

Naast de oorspronkelijke huurder kunnen ook anderen medehuurder worden. Dit kan enerzijds geschieden door een (aanvullende) overeenkomst met de verhuurder en anderzijds op grond van de wettelijke bepalingen. In dat laatste geval is de toestemming van de verhuurder niet vereist. Op grond van art. 7:266 BW is de echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder van rechtswege medehuurder. Aangezien deze echtgenoot of geregistreerd partner geen eigen huurovereenkomst met de verhuurder is aangegaan, wordt gesproken over “wettelijke medehuur” in plaats van “contractuele medehuur”.

Lid 1. Voor wettelijke medehuur geldt een tweetal (cumulatieve) eisen:
1. de samenwoners moet gehuwd zijn of geregistreerd partner
2. de partner van de huurder moet zijn hoofdverblijf in het gehuurde hebben

De eis van het hoofdverblijf geldt alleen voor de partner van de huurder. De wet legt de oorspronkelijke huurder geen verplichting op om zelf in het gehuurde te wonen. Ook al is het gehuurde niet de hoofdverblijfplaats van de huurder zelf dan kan diens partner alsnog wettelijk medehuurder worden indien hij daar wel zijn hoofdverblijfplaats krijgt.

Lid 2 Zodra de partner van de huurder wettelijk medehuurder wordt, is deze ook aansprakelijk voor de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Deze aansprakelijkheid is echter beperkt tot de duur van de medehuur. Dit houdt daarmee ook in dat als de huurder en zijn partner al vijf jaar ergens wonen maar pas twee jaar geleden getrouwd zijn, de partner alleen hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen van de afgelopen twee jaar. Daarvoor was immers geen sprake van wettelijke medehuur omdat partijen niet gehuwd waren.

Lid 3 Zodra de huurovereenkomst eindigt, wordt de wettelijke medehuurder van rechtswege huurder. Het maakt daarbij niet uit op welke wijze de huurovereenkomst met de oorspronkelijke huurder is geëindigd (opzegging, ontbinding, wederzijds goedvinden et cetera).

Lid 4 De wettelijke medehuur eindigt indien de partner geen hoofdverblijf meer in de gehuurde woning heeft. In het geval van scheiding kan dit gecompliceerde situaties opleveren aangezien de partner dan vaak, tijdelijk, ergens anders woont. Daarmee heeft hij zijn hoofdverblijf niet meer in de gehuurde woning, is hij geen medehuurder meer en verliest hij alle rechten op de huurovereenkomst. Het vierde lid geeft in een dergelijk geval aan dat de hoofdverblijfplaats van de partner, zij het fictief, nog steeds in de gehuurde woning is. Hij behoudt dus zijn rechten maar blijft ook aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst (HR 17 december 1993, NJ 1994/331).

Lid 5  Bij scheiding kan een geschil tussen de oorspronkelijke huurder en de wettelijke medehuurder ontstaan over het antwoord op de vraag wie van de twee in de woning mag blijven. Wie wordt huurder en wie vertrekt (en verliest daarmee de status als (mede) huurder)? Een dergelijk geschil kan dan aan de rechter voorgelegd worden. Die beslist vervolgens wie huurder wordt en vanaf welk tijdstip (en daarmee ook vanaf welk tijdstip de (mede) huur eindigt).

Contractuele medehuur

Indien de huurder samenwoont (in een andere zin dan partnerschap) met een ander die in de woning zijn hoofdverblijf heeft, met de huurder een gemeenschappelijke huishouding voert en partijen niet zijn gehuwd of een geregistreerd partner zij aangegaan dan kan sprake zijn van contractuele medehuur. Anders dan bij wettelijke medehuur zullen de (mede) huurders wel zelf in actie moeten komen. Contractueel medehuurder wordt men, zoals het woord al doet vermoeden, niet van rechtswege.
Het voorgaande is in art. 7:267 BW nader uitgewerkt.

Lid 1 Wil een medebewoner die in het gehuurde zijn hoofdverblijfplaats heeft en met de huurder een gemeenschappelijke huishouding voert medehuurder worden dan zullen hij en de huurder de verhuurder daartoe schriftelijk moeten verzoeken. Reageert de verhuurder binnen drie maanden niet of afwijzend dan kunnen partijen zich tot de rechter wenden. Die kan vervolgens het tijdstip vaststellen waarop het medehuurderschap aanvangt. Het eerste lid bevat overigens een behoorlijke misslag. Er wordt immers gesproken over “verzoeken dat de rechter”. De onderhavige procedure is echter geen verzoekschrift- maar een dagvaardingsprocedure zoals onder andere blijkt uit lid 3 (“wijst de vordering”).

Lid 2  De in dit lid neergelegde regeling beschermt de huurder tegen opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst nadat een verzoek tot het accepteren van een medehuurder is gedaan. Indien de huurovereenkomst bijvoorbeeld bepaalt dat slechts de oorspronkelijke huurder het gehuurde mag bewonen dan zou de verhuurder de huurovereenkomst op grond daarvan kunnen ontbinden. Als gevolg hiervan zou de medebewoner per definitie geen medehuurder meer kunnen worden en zou de bepaling in een deel van de gevallen illusoir zijn.

Lid 3  De rechter kan de vordering van de huurder en zijn medebewoner slechts op een drietal gronden afwijzen:
1. De medebewoner heeft niet langer dan twee jaar zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde of voert geen gezamenlijke huishouding met de huurder (herhaling van de vereisten van art. 7:267 lid 1 BW).
2. Het enige doel van de vordering is om de medebewoner op korte termijn tot huurder te promoveren (anti-misbruik bepaling).
3. De medehuurder biedt onvoldoende waarborgen voor de betaling van de huur. Op zich maakt de draagkracht van de medehuurder niet uit omdat de oorspronkelijke huurder eveneens hoofdelijk aansprakelijk blijft. Op termijn kan de medehuurder echter tot hoofdhuurder promoveren en zal deze de huur dus ook zelfstandig moeten kunnen dragen.

Lid 4 Het vierde lid bepaalt dat de medehuurder samen met de oorspronkelijke huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de, gedurende de periode dat hij medehuurder is, ontstane verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Lid 5 De medehuurder krijgt dezelfde (opzeggings) bescherming als de oorspronkelijke huurder. Indien de verhuurder de huur wil opzeggen dan zal hij derhalve ook de medehuurder (naast de oorspronkelijke huurder) in de procedure moeten betrekken. Immers, indien de hoofdhuur eindigt dan wordt de medehuurder van rechtswege de nieuwe hoofdhuurder. De medehuurder verliest vervolgens wel zijn rechten indien hij zijn hoofdverblijf niet langer in het gehuurde heeft.

Lid 7 Indien de oorspronkelijke huurder en eventuele medehuurder(s) onenigheid krijgen over wie de woning moet verlaten dan kan een ieder van hen de rechter verzoeken om te bepalen wie moet vertrekken. Het is dus goed mogelijk dat de oorspronkelijke huurder ten gunste van de medehuurder het veld moet ruimen. De verplichte toewijzingsgrond in de laatste zin is overigens geheel overbodig. De regeling is immers alleen van toepassing in geval van contractuele medehuurders. Men kan enkel en alleen medehuurder worden door een gezamenlijk verzoek of een ingestelde vordering als bedoeld in lid 1. Is niet een van beide gedaan (zowel dan levert dat vervulling van de verplichte toewijzingsgrond op) dan is er geen sprake van medehuur en vindt lid 6 ook geen toepassin.
Medehuurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit betreft alle verplichtingen en niet alleen de verplichting tot het voldoen van de tegenprestatie. Dit houdt ook in dat de huurovereenkomst ontbonden kan worden indien een van de medehuurders zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt (art. 7:213 BW). Het is hierbij niet van belang of de andere huurder/medehuurder(s) enig verwijt treft (HR 9 december 2005, NJ 2006/153).