Begrippen

Art. 7:237 BW geeft een aantal definities die van belang zijn bij het onderwerp huurprijzen. Zo wordt “prijs” gedefinieerd als de gehele tegenprestatie die de huurder aan de verhuurder verschuldigd is. “Huurprijs” is vervolgens slechts de tegenprestatie voor het enkele gebruik van de woonruimte (de kale huur). Daarnaast worden met de kosten voor nutsvoorzieningen (met een individuele meter) de kosten van gas, water en elektra bedoeld. Onder servicekosten worden vervolgens alle bijkomende kosten die met het gebruik van de woonruimte te maken hebben verstaan. Dus:

Prijs = huurprijs + kosten nutsvoorzieningen + servicekosten.

Van belang is om op te merken dat onder servicekosten alleen die kosten vallen die in verband staan met het gebruik van de woonruimte. Dus wel beveiliging en schoonmaak gezamenlijke ruimten maar niet recreatie en bijvoorbeeld maaltijdverstrekking. Deze laatste hebben immers niets met het gebruik van de woonruimte an sich te maken maar zijn aanvullende diensten. Daarnaast vallen vergoedingen voor overige onroerende zaken zoals een CV ketel of voor  gezamenlijke ruimten zoals gangen en trappen niet onder het begrip servicekosten omdat die kosten al onder “kale” huurprijs vallen.

Geliberaliseerde woonruimte

Onderafdeling 2 van titel 7.4.5. BW ziet op de wijze waarop de huurprijs aangepast, getoetst en overeengekomen dient te worden. Van groot belang is dat deze onderafdeling grotendeels niet van toepassing is op zogeheten geliberaliseerde woonruimten (zie de definitie in art. 7:247 BW). Aangezien de verhuurder een huurprijs zou kunnen vragen die net boven de huurtoeslaggrens ligt (en daarmee de meeste bepalingen van onderafdeling 2 opzij zou kunnen zetten) is art. 7:249 BW ook op geliberaliseerde woonruimte van toepassing. De huurder kan de huurcommissie binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst laten toetsen of de overeengekomen huurprijs wel redelijk is. Komt de huurcommissie tot het oordeel dat de huurprijs niet redelijk is en verlaagt zij de huurprijs tot een bedrag onder de huurtoeslaggrens dan zijn de bepalingen van onderafdeling 2 uiteraard wel onverkort van toepassing. Art. 7:247 BW spreekt over “huurprijs” en hiermee wordt derhalve de “ kale”  huurprijs bedoeld. Indien partijen een all-in overeenkomst zijn overeengekomen dan kan nooit sprake zijn van geliberaliseerde woonruimte (de huurprijs kan immers niet vastgesteld worden, alleen de huur is overeengekomen). Bij een all-in huur kan, op verzoek van de huurder, de huur overigens wel door de huurcommissie gesplitst worden in een huurprijs en servicekosten (zie art. 7:258 BW).

Wijziging huurprijs

Wijze van verhoging
De huurprijs van een woonruimte kan op twee, elkaar uitsluitende, wijzen plaatsvinden aldus art. 7:248 lid 1 BW. Allereerst door middel van een beding daartoe in de huurovereenkomst (een indexatieclausule) of anders via de weg van artt. 7:253 en 253 BW. Is een indexatieclausule overeengekomen dan is het niet meer mogelijk om via 7:252 en 253 BW ook nog een huurverhoging te bewerkstelligen (zie art. 7:248 lid 1 BW). Het is dus het een of het ander. Is er een indexatieclausule dan geldt die, is er geen indexatieclausule dan gelden art. 7:252 en 253 BW. Van belang is overigens de werking van art. 7:248 lid 2 BW. Indien de huurprijs als gevolg van een indexatieclausule meer zou stijgen dan het percentage dat jaarlijks door de Minister vast wordt gesteld dan geldt alsnog het door de Minister vastgestelde percentage.

Verder is de laatste zin van art. 7:248 lid 1 BW van belang. Indien een indexatieclausule van kracht was maar die op een gegeven moment vervalt, dan kan pas twaalf maanden nadat de huur op grond van de indexatieclausule laatstelijk verhoogd is een beroep op artt. 7:252 en 253 BW gedaan worden. Hiermee wordt voorkomen dat de huur binnen een periode van een jaar tweemaal verhoogd kan worden.

Moment van verhoging
Het moment waarop de huurprijs verhoogd kan worden, is afhankelijk van het stadium waarin de huurovereenkomst zich bevindt. In beginsel kan de huurprijs elk jaar verhoogd worden (dus elk jaar op een vaste datum, zie art. 7:250 lid 1 onder b BW). Gedurende de eerste twaalf maanden van de huurovereenkomst mag de huurprijs slechts eenmaal verhoogd worden, aldus art. 7:250 lid 1 onder a BW (dit kan dus na een kortere periode dan een jaar zijn). De reden voor deze uitzondering is dat verhuurders graag alle huurverhogingen op dezelfde datum (vaak 1 juli) willen doorvoeren. Op grond van deze uitzondering is het dus mogelijk dat degene die in januari een huurovereenkomst aangaat in bijvoorbeeld juli al geconfronteerd wordt met een huurverhoging.

Lid 3 van art. 7:250 BW geeft vervolgens nog een, vrij cryptisch geformuleerde, uitzondering. Deze komt op het volgende neer: indien de verhuurder de huur na een periode van meer dan twaalf maanden heeft verhoogd dan kan hij de volgende verhoging doorvoeren na verloop van een termijn die zoveel korter dan twaalf maanden is dan de vorige periode langer dan twaalf maanden was. Ter illustratie: de huurovereenkomst is aangegaan per 1 januari 2010. De eerste verhoging was per 1 juli 2010 (art. 7:250 lid 1 onder a BW). 1 september 2011 volgde de tweede verhoging (dus veertien maanden na de laatste verhoging). De derde verhoging was per 1 juli 2012 (art. 7:250 lid 3 BW: de eerste periode heeft (veertien minus twee is) twee maanden langer geduurd dus mag de nieuwe verhoging (twaalf minus twee is) tien maanden na de laatste verhoging ingaan. Het derde lid is ingevoerd om de verhuurder de mogelijkheid te geven om, ook al is hij bijvoorbeeld een verhoging vergeten of is de brief niet aangekomen, alsnog de datum van de verhoging voor al zijn panden gelijk te houden. De huurder ondervindt hier overigens ook geen nadeel van. Integendeel; hij huurt nu een aantal maanden extra tegen de lage huurprijs.

De vormvereisten waaraan het voorstel tot verhoging moet voldoen zijn opgenomen in art. 7:252 BW. De procedure die de verhuurder moet doorlopen indien de huurder niet met de verhoging akkoord gaat staat in art. 7:253 BW.

Huurverlaging
Een huurverlaging door de verhuurder kan overigens op elk moment plaatsvinden. De vormvereisten zijn gelijk aan die van een huurverhoging (art. 7:252 BW). Huurverlaging door de huurder kan bewerkstelligd worden middels art. 7:249 BW of art. 7:254 BW. Een verlaging op grond van art. 7:249 BW is alleen mogelijk binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst. Zijn zes maanden of meer verlopen dan dient men het verzoek te baseren op art. 7:254 BW. Het verschil tussen beide zit hem in het feit dat de nieuwe huurprijs binnen zes maanden terugwerkende kracht heeft terwijl de vaststelling daarvan na zes maanden alleen voor de toekomst geldt. De redelijkheid van de huur wordt vervolgens weer getoetst aan de hand van het “puntensysteem” (woningwaarderingstelsel; zie art. 10 e.v. UHW).

Tijdelijke huurverlaging t.g.v. gebreken

Indien de woonruimte gebreken vertoont dan staan voor de huurder twee wegen open om, gedurende de tijd dat het gebrek aanwezig is, huurverlaging te bewerkstelligen.
De eerste mogelijkheid is via de rechter op grond van de algemene gebrekenregeling van art. 7:207 BW. De tweede mogelijkheid is via de huurcommissie op grond van art. 7:257 BW. Deze laatste mogelijkheid heeft als voordeel dat het goedkoper is maar als nadeel dat het begrip “gebrek” enger geformuleerd is (art. 7:241 BW jo art. 6 BHW) en dat de huurcommissie gebonden is aan vastgestelde verlagingspercentages (art. 6 BHW). Wel gelijk aan beide procedures is dat het recht tot huurverlaging vervalt indien de huurder niet een procedure is gestart binnen zes maanden nadat hij de verhuurder in kennis van het gebrek heeft gesteld (het betreft een verval- en geen verjaringstermijn; stuiting is dus niet mogelijk), aldus art. 7:257 lid 1 BW. Deze vervaltermijn is enigszins omslachtig geformuleerd nu het hier nadrukkelijk niet een vervaltermijn met betrekking tot de bevoegdheid tot het instellen van een vordering betreft. Het enige dat lid 1 aangeeft, is dat het recht op verlaging vervalt voor een periode van meer dan zes maanden terug (zie ook lid 3). Oftewel; de verlaagde huur kan met maximaal zes maanden vanaf het instellen van de vordering (rechter) of het indienen van het verzoek (huurcommissie) terugwerken (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 44).

Opgemerkt zij dat er dus twee verschillende definities van een “gebrek” gehanteerd worden. Indien men de weg van rechter kiest dan geldt de definitie van art. 7:204 lid 2 BW. Gaat men naar de huurcommissie dan geldt de definitie van art. 6 BHW.

Tot slot is van belang dat de huurder moet kiezen tussen een van de beide opties. Hij kan dus niet eerst naar de huurcommissie stappen en daarna nog een keer naar de rechter (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 47).