algemeen

De huurovereenkomst van woonruimte kan slechts op drie wijzen eindigen. Door opzegging, ontbinding of met wederzijds goedvinden. De huurder wordt in veel gevallen door de wet in bescherming genomen zoals in het bijzonder te zien is bij opzegging door de verhuurder. Zo geldt een veelvoud aan termijnen en opzeggingsgronden waaraan de verhuurder zich moet houden wil hij kans maken op een geldige beëindiging van de overeenkomst. Enkele delen van onderafdeling 7.4.5.4. BW (artt. 271 t/m 298) zijn gelijk aan de betreffende bepalingen inzake het einde van de huur van bedrijfsruimte. Deze punten worden hier kort behandeld. Op die materie wordt bij het onderdeel huur van bedrijfsruimte dieper in gegaan (dit geldt in het bijzonder voor artt. 7:275, 276, 278 en 281 BW).

Opzeggingsformaliteiten

Art. 7:271 lid 1 BW geeft aan dat een huurovereenkomst betreffende woonruimte die voor bepaalde tijd is aangegaan niet van rechtswege eindigt maar opgezegd dient te worden (in afwijking van de hoofdregel van art. 7:228 lid 1 BW). De opzegging dient te geschieden tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Deze dag kan uiteraard niet gelegen zijn op een tijdstip dat gelegen is voor het einde van de bepaalde tijd. De huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is overeengekomen of die voor onbepaalde tijd is verlengd, moet ook opgezegd worden tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag.

Op grond van art. 7:271 lid 2 BW dient de opzegging te geschieden per deurwaardersexploot of aangetekend schrijven. Bij eventuele wettelijke medehuurders dient de opzegging aan medehuurders afzonderlijk worden gedaan.

Het vierde lid van art. 7:271 BW geeft vervolgens aan dat de verhuurder de overeenkomst enkel op een gelimiteerd aantal gronden kan opzeggen. Hij moet deze gronden, op straffe van nietigheid van de opzegging, in de opzeggingsbrief vermelden. Daarnaast moet de opzeggende verhuurder de huurder in de opzeggingsbrief vragen of deze laatste hem binnen zes weken wil laten weten of hij al dan niet instemt met de beëindiging van de overeenkomst. Op dit punt wordt later terug gekomen.

Opzegtermijn

Indien eenmaal duidelijk is tegen welke dag opgezegd kan worden dan zal nog bepaald moeten worden hoeveel tijd er tussen de opzegging en het moment waartegen opgezegd is, moet liggen (de opzegtermijn). Art. 7:271 lid 5 BW geeft aan dat de huurder een termijn moet aanhouden die gelijk is aan het aantal dagen dat tussen twee huurbetalingen ligt (vaak een maand). Deze termijn mag echter niet korter dan een maand of langer dan drie maanden zijn. Voor de verhuurder geldt een andere constructie: een termijn van drie maanden aangevuld met een extra maand voor elk jaar dat de huurder het gehuurde in gebruik heeft gehad. De maximale opzegtermijn aan de zijde van de verhuurder bedraagt echter zes maanden. Lid 6 bepaalt vervolgens dat ongeldige opzeggingen geconverteerd worden naar geldige opzeggingen tegen een juiste datum en met een juiste opzegtermijn (zie nader art. 3:42 BW). Voor de verhuurder geldt dit alleen indien hij de opzegging van de huurovereenkomst met inachtneming van een te korte termijn heeft gedaan. Alle bedingen die de huurder een langere dan in lid 5 bepaalde of de verhuurder een kortere dan de aldaar bepaalde opzegtermijn geven, zijn nietig aldus lid 7. Hetzelfde geldt voor bedingen die de huurovereenkomst zonder opzegging doen eindigen. Van belang is overigens het feit dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ook voor die bepaalde tijd geldt. Partijen kunnen deze overeenkomst dus niet tussentijds opzeggen.

Al het in art. 7:271 BW bepaalde is niet van toepassing indien de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd wordt. Deze beëindigingsovereenkomst dient dan wel gesloten te zijn nadat de huurovereenkomst is ingegaan. In elk ander geval zouden partijen immers bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds een beëindigingsovereenkomst kunnen sluiten waardoor de gehele huurbescherming illusoir zou worden. Gelet dient wel te worden op de wetssystematiek. Indien partijen wegens hen moverende redenen van art. 7:271 BW zouden willen afwijken dan zouden zij eerst de huurovereenkomst kunnen opmaken en de dag erna de beëindigingsovereenkomst kunnen tekenen. De beëindigingsovereenkomst is dan immers gesloten nadat de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Een dergelijke redenering is echter onjuist en wel om de volgende reden. De beëindigingsovereenkomst komt niet tot stand op het moment dat partijen deze opmaken en ondertekenen maar op het moment dat voldaan is aan de vereisten van art. 6:217 BW (aanbod en aanvaarding). Het feit dat partijen een overeenkomst opmaken en ondertekenen heeft niets van doen met het moment waarop de overeenkomst tot stand is gekomen. De getekende overeenkomst levert slechts bewijskracht op. In het voorgaande geval is de beëindigingsovereenkomst dus tot stand gekomen op het moment dat partijen afspraken om een dag na het tekenen van de huurovereenkomst de beëindigingsovereenkomst te tekenen. Dit is voor de totstandkoming van de huurovereenkomst en dus is art. 7:271 BW gewoon van toepassing. Feitelijk gaat het erom dat de huurder niet door de verhuurder onder druk gezet kan worden om alvast met een beëindigingsovereenkomst in te stemmen omdat hij anders geen huurovereenkomst zal krijgen.

Beëindiging na opzegging

Bijzonder aan de huurovereenkomst betreffende woonruimte (en overigens ook bedrijfsruimte) is dat de huurder na het ontvangen van de opzeggingsbrief van de verhuurder in het geheel niets hoeft te doen en de huurovereenkomst alsdan gewoon doorloopt, ook al is door de verhuurder geldig opgezegd.

Art. 7:272 lid 1 BW bepaalt dat de huurovereenkomst, tenzij de huurder zelf heeft opgezegd of in de beëindiging schriftelijk heeft toegestemd, van rechtswege blijft doorlopen totdat de rechter het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen, heeft bepaald. Eerder is gezien dat de verhuurder in zijn opzeggingsbrief de huurder moet vragen om hem binnen zes weken mede te delen of hij instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. Dit is tevens de instemming die bedoeld wordt in art. 7:272 lid 1 BW. Het tweede lid borduurt hierop voort door te bepalen dat indien de verhuurder deze instemming van de huurder niet binnen zes weken na de opzegging heeft ontvangen, hij de rechter kan verzoeken om te bepalen wanneer de huurovereenkomst zal eindigen. Art. 7:272 BW bepaalt vervolgens dat de rechter bij de beoordeling of de huurovereenkomst zal eindigen enkel en alleen de gronden betrekt die de verhuurder in zijn opzeggingsbrief heeft geformuleerd. Deze opzeggingsbrief is voor de verhuurder dus van wezenlijk belang.

Wordt de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst vervolgens afgewezen dan bepaalt de rechter of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd wordt voortgezet. In het laatste geval bepaalt hij uiteraard ook de termijn waarvoor de overeenkomst zal gelden. Wordt de vordering toegewezen (de huurovereenkomst eindigt) dan stelt de rechter tevens het tijdstip van ontruiming vast. Tot aan het tijdstip van ontruiming loopt de huurovereenkomst echter gewoon door (zie art. 7:272 lid 1 BW). Het vaststellen van het tijdstip van ontruiming (feitelijk het eindigen van de huurovereenkomst) geldt tevens als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip. Zou de huurder anders weigeren om het gehuurde te verlaten dan zou de verhuurder opnieuw naar de rechter moeten voor een ontruimingsvonnis. Het is dus goed mogelijk dat de verhuurder de huurovereenkomst geldig tegen bijvoorbeeld 1 januari opzegt, de huurder niet met de beëindiging instemt en de verhuurder naar de rechter moet. De rechter kan dan bepalen dat de overeenkomst wel eindigt maar pas op bijvoorbeeld 1 maart. De verhuurder weet dus nooit zeker of, en zo ja wanneer, de huurder daadwerkelijk het veld zal moeten ruimen.

Tot slot is van belang dat het bij de in de opzeggingsbrief geformuleerde opzeggingsgronden het niet gaat om de letterlijke tekst. Het gaat om de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen (HR 1 november 2002, NJ 2004/114; Engelgeer/Engelgeer).