definitie woonruimte

Afdeling 5 van titel 4 van het 7e Burgerlijke Wetboek (artt. 7:232 – 289 BW ) geeft specifieke regels omtrent de huur van woonruimten. Deze regels zijn dan ook slechts van toepassing op de huur van woonruimte (art. 7:232 BW). Daarme dient als eerste een overeenkomst te zijn die voldoet aan de definitie van huur (art. 7:201 lid 1 BW). Daarnaast zal het onderwerp van deze huurovereenkomst moeten voldoen aan de definitie van een woonruimte.  Art 7:233 geeft de definitie van woonruimte alszijnde:

“Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden”.

Er zijn daarmee vier typen gebouwde onroerende zaken die zich als woonruimte kwalificeren:
1. Zelfstandige woning (art. 7:234 BW)
2. Niet zelfstandige woning (draai de definitie van art. 7:234 BW om)
3. Woonwagen (art. 7:235 BW)
4. Standplaats (art. 7:236 BW)

Bij alle vier typen vallen ook de onroerende aanhorigheden zoals schuren en bijgebouwen onder de werking van afdeling 7.4.5. BW.
Opgemerkt wordt dat het vereiste van een gebouwde onroerende zaak alleen voor de typen 1 en 2 geldt. Een woonwagen is immers (veelal) geen onroerende zaak en een standplaats is (veelal) geen gebouwde zaak. Dit is ook de reden voor de tweede “dan wel” in art. 7:233 BW.

Wil een gebouwde onroerende zaak zich als woonruimte kwalificeren dan zal die zaak eveneens als woning verhuurd moeten zijn. Indien een eengezinswoning bijvoorbeeld verhuurd is als werkatelier, kantoor- of praktijkruimte dan is geen sprake van de toepasselijkheid van de bepalingen inzake woonruimte. Of de zaak als woning is verhuurd moet beoordeeld worden aan de hand van hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. De feitelijke partijbedoeling gaat dus boven hetgeen in de huurovereenkomst bepaald is. Komen partijen tot een huurovereenkomst met als titel “Huurovereenkomst van bedrijfsruimte” terwijl het overduidelijk was dat de huurder in het pand zou gaan wonen dan gelden de bepalingen inzake woonruimte. Omgekeerd is dit uiteraard ook het geval.

Dan resteert de vraag wat te doen met tweede woningen. Stel dat iemand in Groningen een woning huurt en met zijn gezin bewoont maar voor zijn werk een jaar naar Rotterdam moet. Hij huurt in Rotterdam vervolgens ook een woning. Aangezien hij ook daadwerkelijk in Rotterdam gaat wonen, zijn ook op die huurovereenkomst de bepalingen inzake woonruimte van toepassing. De huur van een vakantiewoning voor de duur van bijvoorbeeld drie maanden is geen huur van woonruimte omdat de zaak niet als woonruimte maar voor tijdelijk recreatief gebruik verhuurd is.

Wel woonruimte, geen bescherming

Art. 7:232 leden 2 tot en met 4 BW geven een aantal gevallen waarin weliswaar sprake is van de huur van woonruimte maar waarbij toch de bepalingen inzake woonruimte niet van toepassing zijn. De uitzonderingen worden achtereenvolgens besproken.

Lid 2 sluit de huur van woonruimte uit voor zover het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is.
Van dit laatste kan bijvoorbeeld sprake zijn bij noodopvang, de huur van een woning die op korte termijn gesloopt zal worden (Hof Amsterdam 17 maart 1983, NJ 1984/135) en de zogeheten “kraakwacht” (Ktr. Amsterdam 20 september 2001, WR 2001/89). Niet naar zijn aard van korte duur is bijvoorbeeld de huur voor de duur van een studie (Rb. Breda 23 maart 1979, NJ 1980/256) of vanwege het enkele feit dat partijen afspreken dat de overeenkomst maar voor een korte duur is gesloten (Rb. s-Hertogenbosch 28 april 1981, LJN AI6904).

Lid 3 bevat de zogeheten hospitaregeling. Deze bepaling ziet op de situatie waarin iemand, kort gezegd, een kamer verhuurt in het huis waarin hij zelf woont. De eerste negen maanden van de huurperiode is een groot aantal beschermingsmaatregelen ten gunste van de huurder niet van toepassing. Feitelijk gaat het hier erom dat de overheid dergelijke hospitaverhuur wilde stimuleren en de verhuurder niet met het risico op wilde zadelen dat hij, mochten partijen elkaar persoonlijk niet liggen, voor een lange tijd met een ongewenste huurder in zijn eigen huis. Alhoewel na het verstrijken van de 9 maanden periode de regels met betrekking tot woonruimte onverkort van toepassing zijn, kan de verhuurder ook in dat geval eenvoudiger dan in een reguliere situatie tot beëindiging van de overeenkomst kan komen (zie art. 7:274 lid 1 onder f BW).

Lid 4 geeft aan dat ook de huurovereenkomst inzake woonruimte in gebouwen die aan de gemeente toebehoren en die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst voor afbraak bestemd waren, niet onder afdeling 7.4.5. BW vallen.
Tot slot biedt ook art. 15 e.v. Leegstandswet de mogelijkheid om een woning te verhuren zonder dat op deze huurovereenkomst de bepalingen inzake de huur en verhuur van woonruimte van toepassing zijn. Hiervoor is echter wel een vergunning van de gemeente nodig.