ontruimingsbescherming

De huurder van een overige gebouwde zaak kan op grond van art. 7:230a lid 1 BW de rechter verzoeken om na het einde van de huurovereenkomst de termijn waarbinnen hij het voormalig gehuurde moet ontruimen, te verlengen. Dit verzoek moet de huurder binnen twee maanden na het tijdstip waartegen ontruiming aan is gezegd doen. Uit lid 1 volgt een enigszins verborgen verplichting van de verhuurder. Betreft het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd dan eindigt die overeenkomst van rechtswege na ommekomst van die bepaalde tijd zonder dat opzegging vereist is. De overeenkomst die voor onbepaalde tijd geldt, moet dan weer wel opgezegd worden (art. 7:228 BW). Volgens art. 7:230a BW moet echter ook nog sprake zijn van een aanzegging tot ontruiming. Alhoewel de huurovereenkomst die voor bepaalde tijd geldt van rechtswege eindigt, zal de verhuurder de huurder dus nog afzonderlijk ontruiming moeten aanzeggen. Gebeurt dit niet dan kan de huurder gewoon blijven zitten. Pas als de ontruiming aan is gezegd, gaat de ontruimingsbescherming van in eerste instantie twee maanden lopen.

Gedurende die twee maanden ontruimingsbescherming kan de huurder de rechter verzoeken om de ontruimingstermijn te verlengen tot maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst. Van groot belang is om op te merken dat gaat om een jaar na het eindigen van de overeenkomst en niet een jaar na het tijdstip waartegen ontruiming is aangezegd. Vervolgens kan hij de rechter nog twee keer vragen om de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen. In totaal kan het dus maximaal drie jaar na het eindigen van de huurovereenkomst duren voordat de huurder daadwerkelijk vertrokken is. De huurovereenkomst zelf is echter gewoon geëindigd. Er is dus geen sprake van een verlenging van de huurovereenkomst maar van verlenging van de termijn waarbinnen de huurder moet ontruimen. Gedurende de ontruimingsbescherming is de (feitelijk voormalige) huurder overigens wel verplicht om de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen, aldus lid 6. Dit laatste komt enigszins curieus over aangezien de huurovereenkomst immers reeds geëindigd is. Er zijn dus in het geheel geen verplichtingen meer omdat geen huurovereenkomst meer is. De wetgever bedoelt uiteraard dat de bepalingen uit de geëindigde huurovereenkomst ook gelden gedurende de geschorste ontruimingstermijn.

In een beperkt aantal gevallen kan de huurder geen beroep op de ontruimingsbescherming doen. Geen ontruimingsbescherming geldt indien de huurder de huur zelf heeft opgezegd, in de beëindiging van de overeenkomst heeft toegestemd of door de rechter veroordeeld is tot ontruiming wegens het niet nakomen van zijn verplichtingen, aldus lid 2.