Semi-dwingend recht en afwijkende bedingen

Afdeling 7.4.6. BW is, op grond van art. 7:291 lid 1 BW, van semi-dwingend recht in die zin dat van de bepalingen niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Worden wel bepalingen ten nadele van de huurder in de huurovereenkomst opgenomen dan kunnen deze door de huurder vernietigd worden zoals dit volgt uit lid 2. Afwijking ten nadele van de huurder is echter wel mogelijk met goedkeuring van de rechter, aldus lid 3. Alvorens de goedkeuring te geven, zal de rechter moeten toetsen of de bescherming die de huurder aan de afdeling ontleent niet in wezenlijke mate aangetast wordt. Een voorbeeld: huurder is tevens franchisenemer van de verhuurder. In de franchiseovereenkomst is bepaald dat de huurder alleen een bedrijf conform de formule van de verhuurder mag exploiteren. Partijen willen in de huurovereenkomst opnemen dat de huurovereenkomst eindigt indien de franchiseovereenkomst eindigt. In beginsel is deze afspraak in strijd met de termijnbescherming die ten gunste van de huurder is ingevoerd. De huurder kan zonder de franchiseovereenkomst echter niets met het gehuurde. De afwijking van de termijnbescherming is in een dergelijk geval dus wel mogelijk. Goedkeuring is daarnaast mogelijk indien de maatschappelijke positie van de huurder dusdanig is dat hij de bescherming van afdeling 7.4.6 BW niet behoeft. Denk hierbij aan de situatie waarin de huurder een grote internationale keten is. Deze kan zeer wel voor zijn eigen rechten opkomen en een ten nadele van hem afwijkend beding zal dan ook vaak goedgekeurd worden.

Van belang om te vermelden is dat de twee toetsingsgronden alternatief zijn. Als op grond van een van beide gronden de goedkeuring gegeven kan worden dan hoeft de andere niet meer getoetst te worden.