Welke gronden

Net als bij de huur van woonruimte kan de verhuurder zijn opzegging slechts op een beperkt aantal, in de wet genoemde, gronden baseren. Welke gronden dit zijn, is dan weer afhankelijk van de periode waartegen opgezegd wordt. Het systeem is enigszins omslachtig maar wel te begrijpen.

  1. Wordt na de eerste termijn van art. 7:292 lid 1 BW (vijf jaar of indien langer overeengekomen, die periode) opgezegd dan gelden de gronden van art. 7:296 lid 1 onder a en b BW.
  2. Wordt opgezegd tegen de periode waarmee de overeenkomst op grond van art. 7:292 lid 2 BW is verlengd (tot in totaal tien jaar) dan gelden tevens de gronden van art. 7:296 lid 3 en lid 4 BW.
  3. Wordt de overeenkomst na verloop van de verlengde periode voor onbepaalde tijd voortgezet dan gelden eveneens de gronden van zowel lid 1 als van lid 3 en 4 door middel van de omweg via art. 7:300 lid 3 BW.

Dan resteert de vraag welke opzeggingsgronden van toepassing zijn op de overeenkomst die voor een periode van tien jaar of langer is aangegaan. Een eerste lezing doet vermoeden dat dit alleen de gronden van lid 1 zijn (“tegen het einde van de eerste in artikel 292 lid 1 bedoelde eerste termijn”) aangezien art. 7:292 lid 1 BW geen maximum termijn van tien jaar kent. Niets is echter minder waar. Lid 1 spreekt immers over een eerste termijn. Dit impliceert dat er ook een tweede termijn moet zijn. Die is er in het geval van een overeenkomst die voor een periode van tien jaar of langer gesloten is echter niet . Die overeenkomst wordt op grond van art. 7:293 lid 1 BW immers niet met een tweede termijn verlengd. Aangezien een overeenkomst die is gesloten voor een periode van tien jaar of langer dus geen eerste termijn zoals bedoeld in art. 7:292 lid 1 kent, zijn de ruime opzeggingsgronden van de leden 1, 3 en 4 op deze overeenkomst van toepassing.

De opzeggingsgronden van art. 7:296 lid 1 BW gelden daarmee voor de overeenkomst die tegen het einde van de eerste (vaak vijf jaars) periode van art. 7:292 lid 1 BW wordt opgezegd. Voor de opzegging van alle andere overeenkomsten gelden tevens de opzeggingsgronden van art. 7:296 lid 3 en 4 BW.

Overigens spreekt art. 7:296 BW steeds \ over “kan de rechter”. Het woord “kan” is imperatief bedoeld, men dient hier te lezen “moet”.

Goed huurderschap

De eisen van goed huurderschap komen grotendeels overeen met de opzeggingsgrond goed huurderschap bij woningen (art. 7:274 lid 1 onder a BW). Alhoewel niet goed huurderschap over het algemeen ook tot wanprestatie zal leiden, hoeft dit niet in alle gevallen zo te zijn. Voor wanprestatie is een toerekenbare tekortkoming nodig maar dit vereiste geldt niet voor de vaststelling van niet goed huurderschap. Wederom gaat het hier om een verplichte toewijzingsgrond inzake de beëindigingsvordering van de verhuurder. Stel dat de vordering tegen het einde van de tweede vijf jaars termijn wordt ingesteld, waarmee de opzeggingsgronden van lid 1, 3 en 4 van toepassing zijn, dan moet de rechter de vordering toewijzen. Aan de belangenafweging wordt dan niet meer toegekomen.

Dringend eigen gebruik

Gelijk aan de regeling bij de huur van woonruimte is ook bij de huur van bedrijfsruimte dringend eigen/persoonlijk gebruik een verplichte toewijzingsgrond voor de beëindigingsvordering. De bepaling is echter anders geformuleerd dan de bepaling met betrekking tot woonruimte. Allereerst is bij woonruimte tevens sprake van een belangenafweging. Dit is bij bedrijfsruimte niet het geval nu de belangenafweging afzonderlijk in lid 3 staat vermeld. Indien bij woonruimte sprake is van dringend eigen gebruik dan kan de beëindigingsvordering van de verhuurder, op grond van de belangenafweging, alsnog afgewezen worden. Dit is bij bedrijfsruimte nadrukkelijk niet het geval. Daarnaast kent de regeling bij bedrijfsruimte de eis van passende, nieuwe vestigingsmogelijkheden niet. Wel weer gelijk aan de regeling van woonruimte is dat de verhuurder het pand niet als bedrijfsruimte hoeft te willen gaan gebruiken. Ook indien hij het als woning of een art. 7:230a BW zaak wil gaan gebruiken, kan hij de overeenkomst op deze grond opzeggen.
Een eis die de bepaling inzake woonruimte niet kent maar art. 7:296 lid 1 onder b BW wel is die van duurzaam gebruik. Wat hieronder moet worden verstaan is niet geheel duidelijk maar wel mag worden aangenomen dat de verhuurder van het gehuurde een substantiële periode gebruik wil maken.

Bij de huur van woonruimte wordt onder “eigen” gebruik ook gebruik door een ander dan de verhuurder bedoeld mits dit gebruik maar het belang van de verhuurder dient. Bij bedrijfsruimte gaat het niet alleen om de verhuurder maar ook om diens echtgenoot, geregistreerd partner, pleegkind of een bloed- of aanverwant in de eerste graad. Indien een van die personen het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen dan worden die personen vereenzelvigd met de verhuurder.
Voor de elementen “dringend” en “renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is” wordt verwezen naar de behandelde materie inzake woonruimte.

Verder is het van belang dat de verhuurder (of de aan hem verwante persoon) slechts aannemelijk hoeft te maken dat hij het verhuurde dringen voor persoonlijk gebruik nodig heeft. Hij hoeft dit daarmee niet te bewijzen. Hierbij geldt ook nog eens dat niet hoeft vast te staan dat de plannen van de verhuurder ook daadwerkelijk haalbaar zijn. Zolang hij de intentie maar heeft om het verhuurde duurzaam in persoonlijk gebruik te nemen, is voldaan aan het vereiste. Deze situatie brengt uiteraard een groot risico op malafide praktijken met zich. De verhuurder wil het pand bijvoorbeeld helemaal niet zelf gaan gebruiken maar het vrij van huur en gebruik verkopen. Hij zou dan dringend persoonlijk gebruik kunnen voorwenden om zo de huurder uit het pand te krijgen. Echter, indien later blijkt dat de wil van de verhuurder om het verhuurde persoonlijk in gebruik te nemen van begin af aan niet aanwezig was, heeft de voormalige huurder recht op een volledige schadevergoeding (art. 7:299 BW). In het vierde lid van het voornoemde artikel wordt gesproken over een vervaltermijn waarmee stuiting niet mogelijk is.

Wachttijd na rechtsopvolging

Net als bij de huur van woonruimte kan de verhuurder die het pand minder dan drie jaar geleden heeft verkregen de overeenkomst niet opzeggen. Duidelijk is dat deze wachttijd geldt voor opzegging tegen de eerste termijn van art. 7:292 lid 1 BW. Immers wordt rechtstreeks ernaar verwezen. Lastiger is de vraag of de wachttijd ook geldt bij opzegging tegen de tweede termijn. Een letterlijke lezing van art. 7:296 lid 4 aanhef BW lijkt duidelijk aan te geven dat ook dan de wachttijd geldt (“in samenhang met lid 2”, lid 2 is de wachttijd). Dit is echter onjuist, zie onder andere HR 24 september 2010, LJN BM9758. Waarom de wetgever dan toch nadrukkelijk naar de wachttijd verwijst, is niet duidelijk maar waarschijnlijk heeft men deze verwijzing over het hoofd gezien toen het artikel herschreven werd. De wachttijd na rechtsopvolging is daarmee alleen van toepassing bij opzegging tegen de eerste termijn van art. 7:292 lid 1 BW. Reeds eerder is geopperd dat een overeenkomst die is aangegaan voor een termijn van langer dan tien jaar geen eerste termijn als bedoeld in art. 7:292 lid 1 BW kan hebben. De wachttijd na rechtsopvolging is dan ook niet van toepassing bij de opzegging van een dergelijke overeenkomst.

belangenafweging

Van groot belang is dat de algemene belangenafweging alleen niet van toepassing is bij de overeenkomst die na verloop van de eerste termijn van art. 7:292 lid 1 BW opgezegd wordt. Aangezien gronden van lid 1 onder a en b en die van lid 4 onder c en d verplichte toewijzingsgronden zijn, komt de rechter pas aan de belangenafweging toe indien de opzegging niet op een van die vier gronden is gestoeld. Ook komt de rechter uiteraard aan de belangenafweging toe indien de opzegging wel op een van de vier verplichte toewijzingsgronden is gebaseerd maar die gronden niet van toepassing zijn. Een voorbeeld: de verhuurder zegt na ommekomst van de tweede termijn van art. 7:292 lid 2 BW op en wel op grond van dringend persoonlijk gebruik. Stel dat hij wel aannemelijk kan maken dat hij het verhuurde voor duurzaam en persoonlijk gebruik aan wil wenden maar niet aannemelijk kan maken dat hij het daarvoor dringend nodig heeft. Een beroep op art. 7:296 lid 1 onder b BW zal dan niet slagen omdat niet aan de vereisten van het artikel is voldaan. De rechter kan de vordering dan alsnog toewijzen op grond van de algemene belangenafweging.

Redelijk aanbod en bestemmingsplan

Met betrekking tot deze onderwerpen wordt verwezen naar de bij woonruimte behandelde materie.
Wel van belang is nog het in art. 7:310 BW geregelde. Indien de verhuurder het pand heeft gekocht en de huurovereenkomst wil beëindigen om een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming te verwezenlijken dan kan de rechter de huurovereenkomst tussentijds ontbinden. De huurder heeft dan recht op een volledige schadevergoeding.
Dit artikel is opgenomen omdat de Onteigeningswet bepaalt dat de verwerving van te onteigenen panden eerst in der minne geprobeerd moet worden voordat de overheid een onteigeningsprocedure kan gaan beginnen. Bij onteigening eindigt de huurovereenkomst tussentijds, bij minnelijke verkrijging echter niet (art. 7:226 BW; koop breekt geen huur). De onteigenende partij zou dan moeten wachten tot de huur opgezegd kan worden. Om de situatie met onteigening gelijk te trekken is daarom in art. 7:310 BW bepaald dat in een dergelijk geval de huurovereenkomst ontbonden kan worden. Wel dient er eerst, lopende de huurovereenkomst, een overdacht moet zijn geweest.