Vormvereisten

Art. 7:293 BW regelt de opzeggingstermijn en de bijbehorende vormvereisten. Opzegging kan slechts geschieden na verloop van de overeengekomen of geldende bepaalde tijd. Vaak zal dit dan ook na ommekomst van de eerste vijf jaar of, in geval van verlenging op grond van art. 7:292 BW, na ommekomst van tien jaar zijn. Zijn partijen een overeenkomst voor een langere periode dan vijf jaar aangegaan dan kan pas tegen het einde van die periode opgezegd worden. Bij opzegging dient rekening gehouden te worden met een opzegtermijn van een jaar en de opzegging moet per exploot of aangetekende brief geschieden. Net als bij woonruimte is uiteraard geen opzegging nodig indien de overeenkomst met wederzijds goedvinden wordt beëindigd.\

Tot slot dient de verhuurder, op grond van art. 7:294 BW, in de opzeggingsbrief de gronden te vermelden waarop hij zijn opzegging baseert. Dit op straffe van nietigheid van de opzegging. Van belang hierbij is dat het niet uitmaakt welke grond de verhuurder aanvoert zolang hij maar een grond aanvoert. Aangezien de verhuurder echter alleen de in deze brief aangevoerd grond kan gebruiken bij de opzeggingsprocedure bij de rechter zal het een van de opzeggingsgronden van art. 7:296 BW moeten zijn wil de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst überhaupt enige kans van slagen hebben.

MOment van eindigen

Art. 7:295 BW bepaalt vervolgens hoe de huurovereenkomst tot een einde komt. Net als bij de regeling op het gebied van woonruimte wordt de overeenkomst van rechtswege voortgezet totdat de rechter het tijdstip heeft bepaald waarop de overeenkomst eindigt. De verhuurder zal dus een beëindigingsvordering moeten instellen. De wet geeft dan weer geen termijn binnen welk hij dit laatste moet doen. Het is dus goed mogelijk dat de verhuurder pas naar de rechter stapt na het tijdstip waartegen is opgezegd, zie bijvoorbeeld HR 25 maart 2011, NJ 2011/140. Naast het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen, stelt de rechter het tijdstip van ontruiming vast. Dit hoeft niet hetzelfde moment te zijn als waarop de overeenkomst eindigt maar dit zal veelal wel het geval  zijn. Het vaststellen van het tijdstip van ontruiming geldt tevens als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip, aldus art. 7:296 lid 5 BW. Indien de huurder weigert om te vertrekken dan hoeft de verhuurder derhalve  niet nog een keer naar de rechter.

Van belang is dat de huurovereenkomst wordt voortgezet totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging heeft beslist. Dat kan met hoger beroep en cassatie jaren in beslag nemen. Daarnaast is van belang dat art. 7:295 lid 1 laatste volzin BW afwijkt van de hoofdregel van art. 233 Rv. Het vonnis kan slechts uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden indien het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. Hiermee wordt bedoeld dat de rechter van mening is dat de huurder misbruik van recht maakt in de zin van art. 3:13 BW.

Overige aspecten

Verder kent art. 7:295 lid 2 BW een zes weken termijn gelijk aan de regeling met betrekking tot woonruimte. Waar de verhuurder bij de huur van woonruimte in de opzeggingsbrief de huurder moet vragen om binnen zes weken met de beëindiging in te stemmen, geldt deze eis bij de huur van bedrijfsruimte niet. Heeft de huurder echter niet binnen zes weken na de ontvangst van de opzeggingsbrief schriftelijk in de beëindiging toegestemd dan kan de verhuurder richting de rechter. De verhuurder hoeft deze zes weken overigens niet eerst af te wachten aangezien het geen ontvankelijkheidstermijn is. Hij loopt echter wel het risico om, mocht de huurder alsnog schriftelijk in de beëindiging toestemmen, veroordeeld te worden in de proceskosten.

Tot slot zij opgemerkt dat art. 7:300 lid 4 bepaalt dat indien de beëindigingsvordering is afgewezen en de overeenkomst daarna voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, partijen pas opnieuw kunnen opzeggen indien ten minste een jaar is verstreken nadat de afgewezen vordering onherroepelijk is geworden. De wetgever is mijns inziens overigens de woorden “ten minste” vergeten in de wet op te nemen. Deze bepaling voorkomt dat de huurder direct na het afwijzende vonnis weer gedagvaard kan worden. Vervelend voor de huurder is echter dat ook hij pas na dat jaar tot opzegging kan overgaan. Lid 5 geeft immers niet aan dat alleen de verhuurder niet kan opzeggen maar dat de overeenkomst niet opgezegd kan worden. De rechter kan in het afwijzende vonnis overigens een langere termijn dan die van een jaar vaststellen.