Algemeen

Art. 7:307 BW kent een vrij bijzondere regeling. In bepaalde gevallen kan de huurder bij de rechter vorderen dat hij gemachtigd wordt om een derde in zijn plaats als huurder te stellen. Sprake is derhalve van contractoverneming zonder dat daarvoor de toestemming van de verhuurder vereist is. De verhuurder kan ik dit geval dus een huurder opgedrongen krijgen waarvoor hij niet gekozen heeft. De bepaling is ingevoerd om te voorkomen dat de huurder die zijn bedrijf wil verkopen, en mede daarom ook de huurovereenkomst op naam van de koper wil zetten, op een onredelijke wijze door de verhuurder wordt tegengewerkt. Uiteraard kleeft wel een aantal voorwaarden aan deze machtiging. Deze voorwaarden worden nader besproken.

Overdracht, hemzelf, derde, uitgeoefend bedrijf

Een machtiging tot indeplaatsstelling is, ex art. 7:307 lid 1 BW, slechts mogelijk indien de huurder het in het gehuurde door hemzelf of een ander uitgeoefende bedrijf aan een derde wil overdragen. Er moet dus sprake zijn van overdracht van een bedrijf dat aan de huurder toebehoort. Hij mag dit bedrijf overigens wel door een ander zoals een bedrijfsleider laten uitoefenen. Zo is het bijvoorbeeld niet mogelijk om via deze regeling een onderhuurder tot hoofdhuurder te promoveren. Het is immers het bedrijf van de onderhuurder waarover de hoofdhuurder geen zeggenschap of beschikkingsbevoegdheid heeft. Huurt A onder van B en wenst A hoofdhuurder te worden dan dient de vordering tot indeplaatsstelling door B gedaan te worden. B is echter geen gerechtigde tot het door onderhuurder A geëxploiteerde bedrijf en hij kan derhalve ook geen indeplaatsstelling vorderen.

Een tweede vereiste is dat sprake moet zijn van “overdracht van het bedrijf”. Het mag daarmee niet gaan om de enkele overdracht van de huurovereenkomst aangezien daadwerkelijk sprake dient te zijn van de overdracht van het bedrijf inclusief alle benodigdheden voor het voortzetten van dat bedrijf zoals personeel, voorraad en inventaris. Dat het bedrijf ook voortgezet moet worden, blijkt uit het feit dat de huurder niet een geheel ander bedrijf mag gaan beginnen. Een vordering tot indeplaatsstelling met betrekking tot een slager die zijn bedrijf wil overdragen aan een derde die daar een speelgoedwinkel wil beginnen, is derhalve niet mogelijk. Tot slot impliceren de woorden “uitgeoefend bedrijf” dat het bedrijf op het moment van de overdracht ook daadwerkelijk actief moet zijn. Hier zit enige speling in nu mag worden aangenomen dat indien het bedrijf een jaar voor de overdracht nog actief was nog sprake is van een “uitgeoefend bedrijf”,  zie bijvoorbeeld Ktr. Amsterdam 14 september 2001, WR 2002/24).

voorwaarden voor toewijzing

Indien sprake is van de omstandigheden zoals bedoeld in art. 7:307 lid 1 BW dan dient de rechter een belangenafweging toe te passen, aldus lid 2. Voordat de rechter aan deze algemene belangenafweging toekomt, zal hij eerst moeten toetsten of de huurder wel een voldoende zwaarwichtig belang bij de overdracht van het bedrijf heeft. Is dit niet het geval dan wordt de vordering afgewezen en komt de rechter niet meer aan de belangenafweging toe. Uit de parlementaire geschiedenis volgt wat onder een zwaarwichtig belang wordt verstaan:

“Wanneer van de huurder naar maatschappelijke opvattingen moeilijk anders verwacht kan worden dan dat hij zijn bedrijf overdraagt en hij daarvoor ook de huur moet overdragen” (Kamerstukken II 1966/67, nr. 3, p. 9)

Indien eenmaal vaststaat dat de huurder een zwaarwichtig belang bij de overdracht van het bedrijf heeft dan komen de verplichte afwijzingsgronden aan de orde. De rechter dient, op grond van art. 7:307 lid 2 BW, de vordering af te wijzen indien de nieuwe huurder niet voldoende waarborgen biedt voor de volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering. Bij de eerste voorwaarde staan met name financiële aspecten centraal. Uit de jurisprudentie volgt dat het stellen van een waarborgsom voor drie maanden huur voldoende is om aan deze voorwaarde te voldoen. Bij de tweede voorwaarde gaat het met name om de persoon van de nieuwe huurder. Heeft hij bijvoorbeeld wel de juiste papieren en ervaring? Pas als aan alle voorwaarden is voldaan, komt de rechter aan de algemene belangenafweging toe.

De stappen op een rij:
1. Huurder zwaarwichtig belang? Nee -> afwijzing
2. Nieuwe huurder biedt voldoende waarborg voor nakomen overeenkomst? Nee -> afwijzing
3. Nieuwe huurder biedt voldoende waarborg voor behoorlijke bedrijfsvoering? Nee -> afwijzing
4. Pas indien 1, 2 en 3 met ja beantwoord worden dan volgt nog een algemene belangenafweging (zie ook HR 5 februari 1993, NJ 1993/506).

last of voorwaarde

Indien de rechter de vordering tot indeplaatsstelling toewijst dan kan hij aan de machtiging voorwaarden verbinden of een last opleggen. Enkele voorbeelden van voorwaarden of lasten in dit kader zijn de overname van de huurschuld van de oude huurder, het storten van een waarborgsom of een concerngarantie voor de nakoming van de verplichtingen die uit de huurovereenkomst volgen. Zelfs het slechts mogen draaien van achtergrondmuziek in een restaurant kan een voorwaarde voor de indeplaatsstelling zijn, aldus zie Rb. Rotterdam 29 juli 2005, LJN AU3235. Zo is het mogelijk dat door het stellen van een voorwaarde of het opleggen van een last een gebrek in een van de verplichte afwijzingsgronden geheeld kan worden. Indien de nieuwe huurder bijvoorbeeld onvoldoende waarborgen biedt voor de volledige nakoming van de overeenkomst dan kan dit anders worden indien de nieuwe huurder een bankgarantie stelt of indien een ander borg voor hem staat.

Tot slot is van belang dat het hier om een machtiging gaat en niet om een verplichting. Indien de vordering wordt toegewezen dan kan de huurder altijd nog besluiten om geen gebruik van de verleende machtiging te maken.

Gevolgen indeplaatsstelling

De indeplaatsstelling is een vorm van contractoverneming. Dit houdt ook in dat (anders dan bij de koop-breekt-geen-huur bepaling) alle rechten en verplichtingen op de nieuwe huurder overgaan. Deze overgang ziet ook op verplichtingen uit het verleden. Twee voorbeelden: de nieuwe huurder kan de verhuurder aansprakelijk stellen voor een wanprestatie die deze jegens de oorspronkelijke huurder heeft gepleegd aangezien ook de wilsrechten overgaan. Een ander voorbeeld is de staat waarin het pand door de nieuwe huurder opgeleverd moet worden indien de huur eindigt. Normaliter is dat de staat waarin hij het pand opgeleverd heeft gekregen. Omdat de nieuwe huurder nu echter in de plaats van de oorspronkelijke huurder treedt, dient hij het pand aan het einde van de huurovereenkomst op te leveren in de staat waarin de oorspronkelijke huurder het heeft aanvaard.

Tot slot zij opgemerkt dat een ten nadele van de huurder afwijkend beding wel geldig is indien het door de rechter goedgekeurd is (art. 7:291 lid 2 BW). Dit geldt niet voor de indeplaatsstelling (“behoudens wanneer het betreft een afwijking van artikel 307”). Het is daarmee niet mogelijk om door middel van een afwijkend beding van de regeling rondom de indeplaatsstelling af te wijken voor zover die afwijking ten nadele van de huurder is.