Algemeen

Art. 7:303 BW geeft aan dat indien een van de partijen van mening is dat de huurprijs niet meer in overeenstemming is met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, hij de rechter kan vragen om de huurprijs aan te passen. Hierbij speelt een aantal zaken een rol zoals het moment waarop de huurprijsaanpassing gevorderd kan worden, het moment waarop de nieuwe huurprijs ingaat, de vormvereisten en uiteraard hoe de nieuwe huurprijs dan bepaald moet worden. Bij deze punten wordt nader stil gestaan.

Moment van instellen van de vordering

Art. 7:303 lid 1 onder a BW geeft aan dat indien de overeenkomst voor een bepaalde tijd geldt de vordering ingesteld kan worden na afloop van de overeengekomen periode. De redactie van deze bepaling is niet geheel zuiver nu de periode waarvoor de overeenkomst geldt niet gelijk hoeft te zijn aan de periode die is overeengekomen. Komen partijen bijvoorbeeld een overeenkomst voor de duur van drie jaar overeen, dan geldt deze voor vijf jaar (art. 7:292 lid 1 BW). Voor de toepassing van de bepaling kan eenvoudigweg volstaan worden met het feit dat het instellen van een vordering mogelijk is zodra ook opzegging mogelijk is bij een overeenkomst voor bepaalde tijd. Vaak zal dit dus na het vijfde en het tiende jaar zijn. Lid 1 onder b geeft aan dat in alle andere gevallen de vordering ingesteld kan worden indien vijf jaar of meer zijn verstreken sinds de datum waarop de huurprijs voor het laatst door partijen is gewijzigd of sinds de datum waarop voor het laatst een der partijen een aanpassing gevorderd heeft.

Indien partijen onderling de huurprijs aanpassen dan geldt de datum van het ingaan van die huurprijs maar dat als de rechter de huurprijs vaststelt dan is de datum waarop die vordering is ingesteld doorslaggevend is.
Indien partijen een eerste termijn van bijvoorbeeld vijftien jaar overeenkomen dan kan de huurprijs pas na verloop van die termijn door de rechter aangepast worden (lid 1 onder a gaat boven lid 1 onder b). Verder is van belang dat indien het gaat om een vordering die ingesteld wordt na verloop van de tweede termijn van art. 7:292 lid 2 BW niet art. 7:303 lid 1 onder a BW maar lid 1 onder b van toepassing is. Lid 1 onder a geldt immers alleen indien de termijn door partijen is overeengekomen. Dat is het in dit geval niet aangezien de verlenging niet is overeengekomen maar van rechtswege plaatsvindt.

Tot slot zij vermeld dat het steeds gaat om minimum periodes. Geldt de overeenkomst voor een bepaalde tijd van vijf jaar dan kan de huurprijsaanpassing ook in het zevende jaar gevorderd worden. Het gaat erom dat de overeengekomen duur verstreken is. Het is dus niet zo dat men om de vijf jaar aanpassing kan vorderen. Men kan een vordering instellen nadat minimaal vijf jaar verstreken zijn sinds de laatste aanpassing (of ingestelde vordering) dan wel na verloop van de overeengekomen periode. 

Deskundigenadvies als ontvankelijkheidsvereiste

Art. 7:304 BW geeft de regeling omtrent een verplicht deskundigenadvies. Om de rechter inzicht te geven in een redelijk huurprijs dient eerst een deskundigenadvies (taxatie) overlegd te worden alvorens de vordering überhaupt ontvankelijk is. Het doel van de wetgever is eveneens om partijen aan te sporen om eerst zelf te gaan onderhandelen alvorens naar de rechter te stappen. Dat de wetgever partijen aan de onderhandelingstafel wil krijgen, blijkt uit het feit dat de deskundige(n) door partijen gezamenlijk benoemd moeten worden. Kunnen partijen het over de deskundige niet eens worden dan geeft lid 2 een oplossing. De rechter wijst in dat geval een deskundige aan. Partijen hoeven overigens niet uitgebreid te gaan onderhandelen over de benoeming van de deskundige alvorens een van de hen de rechter kan inschakelen om een deskundige aan te wijzen. Indien een van hen een deskundige voorstelt en de wederpartij deze afwijst of eenvoudigweg helemaal niet reageert, is dat al voldoende om de rechter te kunnen inschakelen. De aanstelling door de rechter is overigens een geheel andere zaak dan de vaststelling van de nadere huurprijs. Dit blijkt ook uit het feit dat de aanwijzing van de deskundige een verzoekschriftprocedure is terwijl de nadere huurprijsvaststelling een dagvaardingsprocedure is.

Van groot belang is het volgende. Uit art. 7:303 lid 4 BW volgt dat de nieuwe huurprijs in beginsel geldt vanaf de dag dat de vaststelling ervan is gevorderd. Echter, indien een der partijen de rechter verzocht heeft om de deskundige aan te wijzen dan geldt de dag waarop dat verzoek is gedaan als de dag waarop de vordering tot nadere huurprijsvaststelling is ingesteld (art. 7:304 lid 2 laatste volzin BW).
Het derde lid bepaalt vervolgens dat de kosten van de deskundige proceskosten als bedoeld in art. 237 RV zijn. Zij komen hiermee als hoofdregel voor de in het ongelijk gestelde partij. Tot slot is van belang dat het deskundigenbericht slechts een advies aan de rechter omvat. De rechter is in het geheel niet gehouden om de door de deskundige geadviseerde huurprijs ook daadwerkelijk vast te stellen.

Vergelijkbare bedrijfsruimte

Indien de vordering tot nadere huurprijsvaststelling ontvankelijk is dan zal de rechter de nieuwe huurprijs moeten gaan bepalen. De wijze waarop deze huurprijs bepaald moet worden is vrij complex. Als maatstaf heeft te gelden de huren van vergelijkbare bedrijfsruimten zoals die in de vijf jaar voorafgaand aan het verzoek hebben gegolden. Allereerst wordt stilgestaan bij het element “vergelijkbare”.

Indien de rechter de huurprijzen van andere panden moet gebruiken om tot een redelijk huurprijs voor het litigieuze pand te komen dan zullen die panden wel enigszins hetzelfde moeten zijn. Men kan de huurprijs van een loods op een industrieterrein immers moeilijk gaan vergelijken met die van een winkel in een A1 gebied. Alhoewel de voorkeur uiteraard uitgaat naar een vergelijking van identieke objecten zullen daar in het overgrote deel van de gevallen niet voldoende van aanwezig zijn om een redelijk oordeel op te kunnen baseren. Nu hoeven de in de vergelijking betrokken panden ook niet vergelijkbaar te zijn mits zij maar vergelijkbaar te maken zijn. Dit kan gedaan worden door correcties op de huurprijs toe te passen. Zo zal de huur van een vierkante meter winkelruimte van een zeer grote winkel lager zijn dan die van een kleine winkel (volumekorting). Alhoewel de ene winkel misschien wel twee keer zo groot is als de andere, kunnen beide vergelijkbaar gemaakt worden door de huurprijs per vierkante meter te corrigeren. Daarnaast kunnen ook minder direct waar te nemen of vast te stellen criteria een rol spelen zoals bijvoorbeeld het feit dat enkele vergelijkingspanden in een overdekt winkelcentrum zijn gelegen en andere niet. Ook het feit dat de huurovereenkomst een onderhoudsclausule bevat op grond waarvan al het onderhoud aan het gehuurde ten laste van de huurder komt, kan reden zijn om een afslag toe te passen op de uiteindelijke nader vastgestelde huurprijs.

Van groot belang is dat de bestemming van het in de vergelijking te betrekken pand niet ter zake doet zolang die bestemming niet tot uitdrukking komt in het bouwkundige gedaante , aldus HR 25 oktober 1985, NJ 1986/71. Men hoeft daarmee niet altijd een restaurant met een restaurant te vergelijken maar mag een restaurant ook met een winkel vergelijken mits in dat restaurant ook zonder al te veel bouwkundige aanpassingen een winkel gevestigd zou kunnen worden. Dit zet de maatstaf “vergelijkbare bedrijfsruimte” is een ander daglicht. Het pand waarvan de huurprijzen in de vergelijking betrokken worden hoeft namelijk helemaal geen bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW te zijn. De voorkeur gaat uiteraard uit naar een vergelijking met andere bedrijfsruimten maar als die er onvoldoende zijn dan mogen ook niet-bedrijfsruimten in de vergelijking betrokken worden.

Verder is van belang dat het pand waarvoor de nieuwe huurprijs vastgesteld moet worden zelf niet in de vergelijking mag worden meegenomen. Ook de huurprijzen van de in de vergelijking te betrekken panden spelen geen rol bij de vraag of zij vergelijkbaar zijn met het litigieuze pand.

Ter plaatse

Het element “ter plaatse” dient niet te letterlijk genomen te worden. Het begrip geeft namelijk geen geografische afbakening aan waarmee de panden niet in dezelfde plaats hoeven te liggen. Het gaat erom dat de vergelijkingsobjecten in een vergelijkbare omgeving liggen als het litigieuze pand. Bij voorkeur gaat het dan om objecten in hetzelfde winkelgebied. Hierbij moet dan weer opgemerkt worden dat een pand in een hoofdwinkelstraat weer niet op een vergelijkbare locatie (“ter plaatse”) ligt als een pand in een zijstraat van die hoofdwinkelstraat.

De Hoge Raad heeft in NJ 1983, 215 aangegeven wat men onder ter plaatse dient te verstaan:

“Vergelijkbaar zijn locaties die “met Heerlen (locatie litigieuze pand, red.) en omgeving 'in grote lijnen' gelijkwaardig zijn wat betreft 'locatie, levensomstandigheden en - gewoonten, maatschappelijke en culturele opvattingen en dergelijke.”

De straal waarbinnen referentiepanden gezocht moeten worden, zal ook grotendeels afhangen van de omvang en vormgeving van het pand waarvoor de huurprijs nader moet worden vastgesteld. Moet dit bijvoorbeeld gebeuren voor een grote overdekte bowlingbaan met restaurant en fitnesscentrum dan is het zelfs mogelijk dat men over de grens moet gaan kijken.

Tot slot is het nog van belang dat niet alle objecten die vergelijkbaar zijn ook in de vergelijking betrokken kunnen worden. De huurprijzen van de referentiepanden mogen namelijk niet aan de vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken zijn. Hiervan kan sprake zijn indien de referentieobjecten allemaal aan een monopoloïde verhuurder toebehoren. Een voorbeeld: indien een groot winkelcentrum in het geheel eigendom is van een belegger dan kan het zijn dat een zogeheten uniform prijsbeleid gevoerd wordt. De huurprijs per vierkante meter is dan voor elke meter in het winkelcentrum ongeveer gelijk. In een dergelijk geval is de ontwikkeling van de huurprijs aan de markt onttrokken. Dergelijke panden kunnen dan niet als referentieobject dienen.

De referentieperiode

Zodra eenmaal voldoende referentiepanden gevonden zijn, moet de rechter niet alleen letten op de huidige huurprijzen maar ook op de huurprijzen die in de vijf jaar daarvoor hebben gegolden. Al deze “oude” prijzen moeten vervolgens weer voor inflatie gecorrigeerd worden naar een huurprijs anno nu. Ter illustratie van het voorgaande een voorbeeld.


Betaalde huur    Gecorrigeerd voor inflatie (2%)
Huur pand A per m2 in             2007     :           €          100                   x 1.02^ 5           =          €          110
2008     :           €          103                   x 1.02^ 4           =          €          111
2009     :           €          105                   x 1.02^ 3           =          €          111
2010     :           €          106                   x 1.02^ 2           =          €          110
2011     :           €          108                   x 1.02^ 1           =          €          110
Huur pand B per m2 in 2007     :           €          104                   x 1.02^ 5           =          €          115
2008     :           €          0, niet verhuurd             =          €          0
2009     :           €          115                   x 1.02^ 3           =          €          122
2010      :           €          117                   x 1.02^ 2           =          €          122

2011      :           €          121                   x 1.02^ 1           =          €          123
Totaal              =          €          1034

In totaal is € 1034 aan huur anno nu betaald in negen jaren. De gemiddelde huurprijs was daarmee 1034/9 = € 114.88 per vierkante meter. Stel dat het litigieuze pand 150 vierkante meter is dan wordt de nieuwe huur (150 x 114.88 =) € 17.232 per jaar.

Tot slot kan de verhuurder de kosten van bepaalde verbeteringen aan het gehuurde ook buiten de regeling van art. 7:303 BW om aan de huurder in rekening brengen door middel van een huurverhoging. Art. 7:305 BW bepaalt namelijk dat verbeteringen die ingevolge een besluit als bedoeld in art. 13 of 15 van de Woningwet door de verhuurder aan zijn gebracht aan de huurder doorbelast mogen worden. Deze verhoging van de huurprijs is dus niet gebonden aan de termijnen van art. 7:303 BW.

Ingangsdatum van de nieuwe huurprijs

De hoofdregel luidt dat de nieuwe huurprijs geldt vanaf het moment waarop de vordering bij de rechter is ingesteld (art. 7:303 lid 4 BW). Heeft de rechter echter de deskundige benoemd dan geldt de dag van het verzoek tot benoeming van die deskundige als ingangsdatum, aldus art. 7:304 lid 2 BW. De rechter kan echter, op vordering van een der partijen, de nieuwe huurprijs ook eerder of later laten ingaan. Er moet dan wel sprake zijn van bijzondere omstandigheden zoals het feit dat een van de partijen de onderhandelingen lange tijd heeft gefrustreerd. Het is in dat geval niet redelijk en billijk om de opgelopen vertraging ten laste van de wederpartij te laten komen. Tot slot kan de rechter, naar mag worden aangenomen ambtshalve, bepalen dat de huurwijziging uitgesmeerd over maximaal 5 jaar ingevoerd wordt. Alhoewel dit niet uit de wettekst blijkt, geldt deze regeling alleen voor een huurverhoging en nadrukkelijk niet voor een huurverlaging, zie nader Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 14-15.

Afwijzing verbeteringen door huurder

Art. 7:303 lid 3 BW geeft aan dat de verhuurder geen verhoging van de huurprijs kan bewerkstelligen indien deze verhoging gegrond is op door de huurder aangebrachte verbeteringen. De redactie van de bepaling is niet geheel juist nu de verhuurder zijn vordering tot verhoging van de huurprijs nooit zal gronden op verbeteringen van de huurder maar op het feit dat de huurprijs niet meer overeenkomt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De bedoeling is echter helder: de huurder mag niet twee keer opdraaien voor de door hem bekostigde verbeteringen. De Hoge Raad heeft het doel van de bepaling zuiverder geformuleerd door te stellen dat art. 7:303 lid 3 BW alleen ziet op verbeteringen die, in de verhouding van de huurder tot de verhuurder, ten laste van de huurder zijn aangebracht zonder dat hem de gemaakte kosten direct of indirect door de verhuurder zijn vergoed (HR 13 oktober 1989, NJ 1990/494).

Het gaat daarmee erom dat de huurder op geen enkele wijze tegemoet is gekomen in de gemaakte kosten, ook niet in de vorm van een huurkorting of een huurvrije periode.