algemeen

Art. 7:290 lid 2 BW geeft de definitie van bedrijfsruimte:

“Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:

    1. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
    2.  een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
    3. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.”

Benoemde bedrijven

De wet noemt een aantal bedrijven bij naam. Afdeling 7.4.6. BW is dan ook alleen van toepassing op bedrijven die onder deze categorieën vallen. Allereerst moet sprake zijn van een bedrijf wat wil zeggen dat het doel van de entiteit is om winst te behalen. Overheidsinstanties, sportverenigingen et cetera vallen dus per definitie niet onder het begrip bedrijfsruimte. Verder is van belang dat de wet een onderscheid maakt tussen bedrijven en beroepen. Aangezien afdeling 7.4.6. BW enkel ziet op bedrijfsruimte vallen alle beroepsbeoefenaars zoals advocaten, tandartsen en accountants niet onder de bepalingen.

Kleinhandelsbedrijf
Met een kleinhandelsbedrijf doelt de wetgever op detailhandel (de tegenhanger van een groothandel). Wat er precies onder het begrip “kleinhandelsbedrijf” moet worden verstaan is niet geheel duidelijk. Zo is onduidelijk wat de status van de klanten moet zijn. Is er bijvoorbeeld alleen sprake van detailhandel indien er slechts aan particulieren geleverd wordt of gaat het om het feit dat het eindafnemers/eindgebruikers zijn. M.i. is dit laatste het geval. Wel staat vast dat het moet gaan om de verkoop van roerende zaken. Hiermee vallen alle verhuur en dienstverlenende activiteiten niet onder de definitie. Dit levert uiterst curieuze situaties op. Stel dat er twee bedrijven naast elkaar gevestigd zijn in exact identieke panden. Winkel A verkoopt DVD’s en winkel B verhuurt DVD’s. De huurovereenkomst van winkel A valt wel onder afdeling 7.4.6. BW maar de huurovereenkomst van winkel B niet. Er is in het geval van winkel B immers geen sprake van de verkoop van roerende zaken maar van verhuur. Indien het niet duidelijk is of de activiteiten van een bedrijf onder het begrip kleinhandelsbedrijf vallen dan mag de rechter bij de invulling van het begrip rekening houden met wat in het algemeen spraakgebruik onder het begrip valt (NJ 1993, 508).

Restaurant, cafébedrijf en hotel
Uit de parlementaire geschiedenis volgt de volgende definitie:

“De ondergetekende heeft met dit begrip de bedrijven willen omschrijven die in daarvoor speciaal ingerichte ruimten logies verstrekken, maaltijden of dranken verstrekken voor gebruik ter plaatse. Daaronder vallen de bedrijven die naar het spraakgebruik met de namen hotel, café of restaurant worden aangeduid maar ook tussenvormen daarvan of soortgelijke bedrijven zoals lunchroom, cafetaria of bar.” (Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 9, p. 1).

De reden dat het hotelbedrijf afzonderlijk in sub b is ondergebracht, heeft slechts te maken met het feit dat voor een hotel de eis in sub a van een voor het publiek toegankelijk lokaal niet geldt.

Afhaal- of besteldienst
Alhoewel een eerste lezing dit wel doet vermoeden worden hier niet de pizzakoerier en de afhaalchinees bedoeld. Het gaat namelijk om:

een bodencentrum met een loket of een lokaliteit waar men zijn pakjes kan bezorgen, welke door het bedrijf naar elders worden getransporteerd(Handelingen II 1970/71, p. 88).

Het laat zich raden dat er nog maar zeer weinig van dit soort bedrijven actief zijn. De jurisprudentie hieromtrent is dan ook bijna non-existent.

Ambachtsbedrijf
Ook het begrip ambachtsbedrijf is door de wetgever niet nader gedefinieerd. Wel is duidelijk dat het om handwerk moet gaan en dat het moet gaan om het vervaardigen of herstellen van zaken. Eventuele dienstverlening die hierbij komt kijken valt wel onder het begrip ambacht. Het element “handwerk” is overigens in de jurisprudentie aardig opgerekt. Zo kunnen ook bedrijven die vrijwel geheel geautomatiseerd zijn nog onder het begrip ambachtsbedrijf vallen.

Voor het publiek toegankelijk lokaal

Een detailhandels- of ambachtsbedrijf valt evenals een restaurant, een cafébedrijf en een afhaal- en bezorgdienst pas onder de definitie van art. 7:290 BW indien sprake is van een “voor het publiek toegankelijk lokaal”, aldus art. 7:290 lid 2 BW.
Er zullen derhalve drie elementen beoordeeld moeten worden; publiek, toegankelijk en lokaal.

Met publiek wordt “iedereen”, het algemene publiek, bedoeld. Pas als de groep personen die toegang heeft tot de ruimte is afgebakend dan is geen sprake meer van “publiek”. Denk hierbij aan een besloten vereniging. Dat bijvoorbeeld entreeprijzen gevraagd worden is niet van belang aangezien de ruimte nog steeds voor iedereen toegankelijk is. Met betrekking tot de toegankelijkheid is de enkele mogelijkheid dat het publiek de ruimte kan bezoeken voldoende. Pas als elke bedoeling van de ondernemer ontbreekt om het mogelijk te maken om hem te bezoeken is geen sprake meer van toegankelijkheid voor het publiek (RAB 30 januari 1976, NJ 1977/103). Ook bijvoorbeeld een ruimte waar bezoekers eerst moeten aanbellen is daarmee voor het publiek toegankelijk. Dit geldt zelfs voor de situaties waarbij de klant eerst een afspraak moet maken. Ook de uitleg van het begrip “lokaal” is ruim in die zin dat geen sprake hoeft te zijn van een afgebakende of afgesloten ruimte. De term “gelegenheid” zou hier dan ook beter op zijn plaats zijn.

De deelzin “voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening” kan enige verwarring scheppen. Dienstverlening kan alleen onder de definitie vallen indien dit geschiedt in het kader van een ambachtsbedrijf. De definitie van een kleinhandelsbedrijf sluit dienstverlening immers al uit. Het overgrote deel van de dienstverleners oefent overigens een beroep uit en zijn geen bedrijf. Zij vallen dus alleen op grond daarvan al niet onder het regime van art. 7:290 BW.

kampeerbedrijf

Vaak zal een kampeerbedrijf bestaan uit een stuk grond met enkele opstallen. Het gevolg hiervan is dat een kampeerbedrijf geen bedrijfsruimte kan zijn omdat het geen gebouwde onroerende zaak is. De wetgever heeft toch gemeend dat een kampeerbedrijf onder de regeling van afdeling 7.4.6. BW moet vallen en daarom een apart sub c opgenomen. Wat een kampeerbedrijf precies is, heeft de wetgever niet gedefinieerd. Welk duidelijk is dat sprake moet zijn van commerciële exploitatie. Het gaat immers om een kampeerbedrijf.

Onroerende aanhorigheden, grond en afhankelijke woning

Tot de bedrijfsruimte worden tevens gerekend de onroerende aanhorigheden zoals een schuur en een fietsenstalling, de bijbehorende grond en de afhankelijke woning. De eerste twee zaken spreken voor zich. Dan is de vraag wanneer sprake is van een afhankelijke woning. Van belang hierbij is dat (on) afhankelijk iets anders is dan het begrip (on) zelfstandig bij de regeling inzake woonruimten.
Een woning is afhankelijk van de bedrijfsruimte indien de gebruiker daarvan geen gebruik kan maken zonder dat dit praktische bezwaren voor de gebruiker van de bedrijfsruimte oplevert (HR 26 november 2004, WR 2005/13). Een afhankelijke woning kan daarmee zeer wel ook een zelfstandige woning zijn. Een voorbeeld is een bovenwoning die alleen via de bedrijfsruimte zelf te bereiken is.