algemeen

Naast de verhuurder volgen ook voor de huurder een aantal verplichting uit de wet. Op de huurder rusten op grond van afdeling 7.4.3. BW de volgende vijf hoofdverplichtingen:

  1. Het voldoen van de tegenprestatie (art. 7:212 BW).
  2. Het zich gedragen als een goed huurder (art. 7:213 BW).
  3. Het gebruiken van het gehuurde conform de bestemming.
  4. De verhuurder in kennis stellen van gebreken en stoornissen door derden (art. 7:222 BW).
  5. Het aan het einde van de huur weer ter beschikking stellen van het gehuurde aan de verhuurder (art. 7:224 BW).

tegenprestatie

Eerder is al gezien dat de tegenprestatie niet uit geld hoeft te bestaan maar ook kan zijn vormgegeven als een verplichting tot een doen of laten. Art. 7:212 BW zegt weinig meer dan hetgeen ook al in Boek 6 BW bepaald is: pacta sunt servanda. Oftewel; ontstane verbintenissen moeten nagekomen worden. De algemene regels omtrent nakoming van verbintenissen van Boek 6 BW zijn dan ook onverkort van toepassing. Met betrekking tot deze verplichting is een aantal punten van belang. Ten eerste zijn huurtermijnen in beginsel fataal wat zoveel wil zeggen dat de schuldenaar in verzuim raakt door het enkele verloop van de overeengekomen termijn (art. 6:83 onder a BW en HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255; Schwarz/Gnjatovic). Een ingebrekestelling is dus niet nodig.

Ten tweede ziet het begrip “tegenprestatie” op de gehele tegenprestatie die de huurder dient te voldoen en niet enkel op de betaling van de huurprijs. Vaak komen partijen een huurprijs overeen (vergoeding voor het gebruik van het gehuurde), een bijkomende vergoeding voor gas, water, elektra en soms een aparte vergoeding voor bijkomende diensten zoals schoonmaak (servicekosten). Al die elementen samen vormen de tegenprestatie. Tot slot is huur (tenzij uiteraard door partijen anders is overeengekomen) een brengschuld (art. 6:116 BW). Het is dus de verantwoordelijkheid van en voor het risico van de huurder dat de verhuurder de tegenprestatie tijdig ontvangt. Betaling in geld is in beginsel altijd mogelijk middels een bankoverschrijving (art. 6:114 lid 1 BW).

ZIch gedragen als een goed huurder

Het is welhaast logisch dat een huurder zich als goed huurder dient te gedragen. Lastiger is het echter om de grens tussen goed en niet goed te trekken. Een definitie van goed huurderschap luidt:
“Een huurder handelt als goed huurder indien hij onder de gegeven omstandigheden van het geval datgene doet wat hij naar maatstaven van redelijkheid en maatschappelijke zorgvuldigheid mag respectievelijk behoort te doen, mede gelet op de rechten en belangen van de verhuurder en derden.”  (Groene serie huurrecht art. 7:213 punt 15)
Een aantal verplichtingen van de huurder kan genoemd worden:

  1. Het waken voor en voorkomen van schade aan het gehuurde (schade melden aan verhuurder (art. 7:222 BW)
  2. Het voorkomen dat de verhuurder op een ander wijze schade lijdt (bijvoorbeeld door leegstand te veroorzaken)
  3. Het voorkomen van schade aan de omgeving of omwonenden (overlast). Vaak zal het dan gaan om gedragingen die ook een onrechtmatige daad opleveren (art. 6:162 BW).

Enkele voorbeelden waarbij niet goed huurderschap is vastgesteld: mishandeling van de verhuurder (HR 25 juni 1999, NJ 2000, 33), het grootschalig beramen en bedrijven van strafbare feiten (HR 12 maart 1971, NJ 1971, 228), opslag van verboden wapens (Ktr. Amsterdam, 28 januari 1993, KG 1993, 127), het veroorzaken van overlast (HR 16 oktober 1992, NJ 1993.167; Van Gent/Wijnands) en het zich agressief gedragen jegens de medebewoners van het pand (HR 12 oktober 2001, NJ 2002, 255).

Opgemerkt zij dat onrechtmatige daden of het begaan van strafbare feiten lang niet altijd tot niet-goed huurderschap leiden. Een strafbaar feit in huurrechtelijk verband brengt namelijk alleen een tekortkoming met zich indien er een relatie is tussen het gewraakte handelen en de huurovereenkomst doordat een bepaald gebruik van het gehuurde nadeel of risico voor de verhuurder met zich brengt (Rb. Haarlem 18 juli 1995, PRG 1995, 4352). Een goed voorbeeld is een wietkwekerij. In beginsel is dit een strafbaar feit maar daarmee is het nog niet automatisch een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op grond van niet-goed huurderschap. Dit is een ander verhaal als door de kwekerij risico voor de verhuurder ontstaat zoals kans op brand door kortsluiting of lekkage. De centrale vraag die altijd beantwoord moet worden is in hoeverre sprake is van gevaarzetting door de huurder.

gebruik conform bestemming

Art. 7:214 BW geeft aan dat de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen. Is er niets overeengekomen omtrent het gebruik dan is de huurder bevoegd tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard geschikt is.
Van belang is dat uit de wettekst volgt dat de huurder bevoegd is tot gebruik conform de overeengekomen bestemming. De “overeengekomen bestemming” is veel ruimer dan hetgeen in de huurovereenkomst is opgenomen Beslissend is namelijk:

hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan” (HR 28 januari 1994, NJ 1994/421)

Indien de inrichting van het gehuurde die van een woonruimte is en ook het eerste gebruik ervan als woonruimte is dan zal de overeengekomen bestemming woonruimte zijn. Dit onverkort het feit dat partijen in de huurovereenkomst wellicht als bestemming bedrijfsruimte hebben opgenomen. Van belang is dat het niet conform de overeengekomen bestemming gebruiken van het gehuurde wanprestatie oplevert (art. 6:74 BW). Vaak zal het handelen in strijd met art. 7:214 BW tevens niet-goed huurderschap in de zin van art. 7:213 BW opleveren maar dit hoeft niet.

Kennisgeving gebrek of stoornis

De huurder is op grond van art. 7:222 BW verplicht om de verhuurder te informeren wanneer sprake is van een gebrek, van een feitelijke stoornis door derden of van een bewering van recht door een derde. Het is hiervoor niet nodig dat de huurder zelf schade of overlast ondervindt en zelfs niet dat de huurder wenst dat het gebrek verholpen (of de stoornis beëindigd) wordt. Het gaat erom dat de huurder een (dreigende of mogelijke) inbreuk op zijn huurgenot zo spoedig mogelijk aan de verhuurder moet melden zodat deze, eventueel, maatregelen kan treffen. Wellicht ten overvloede gaat het alleen om gebreken of stoornissen die de huurder feitelijk bekend zijn. De informatieplicht geldt dus vanaf het moment dat de huurder het gebrek of de stoornis ontdekt.

oplvering bij einde huur

Art. 7:224 lid 1 BW waarin vermeld staat dat de huurder verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen, is op zichzelf bezien overbodig. Na het eindigen van de huurovereenkomst bevindt de huurder zich immers zonder recht of titel in het voormalig gehuurde en kan de verhuurder eenvoudigweg afgifte (ontruiming) vorderen. Problematischer is de vraag in welke staat het voormalig gehuurde weer aan de verhuurder ter beschikking gesteld moet worden. De hoofdregel is dat het gehuurde in de oude staat, dat wil zeggen in de staat waarin de huurder het ontving, opgeleverd moet worden. Het tweede lid werkt deze staat nader uit.

Dan is de vraag hoe om te gaan met door de huurder, gedurende de huurperiode, aangebrachte veranderingen. Roerende zaken kunnen eenvoudig door de huurder meegenomen worden. Veel veranderingen die door de huurder zijn aangebracht worden door bestanddeelvorming echter onroerend en daarmee eigendom van de verhuurder. Te denken valt aan een nieuwe badkamer, zonwering ect cetera. Art. 7:216 BW bepaalt daarom dat de huurder door hem aangebrachte veranderingen of toevoegingen ongedaan mag maken mits dit ertoe leidt dat het gehuurde weer komt te verkeren in dezelfde staat als waarin het aan de huurder ter beschikking is gesteld. De huurder is dan weer niet verplicht tot het ongedaan maken van geoorloofd aangebrachte veranderingen en kan een vergoeding van de verhuurder vorderen indien hij deze veranderingen achterlaat. Deze vordering gaat conform de regels van ongerechtvaardigde verrijking (zie art. 7:216 lid 3 jo art. 6:212 BW). De verhuurder dient derhalve verrijkt en de huurder verarmd te zijn. In veel gevallen zal van dit laatste geen sprake zijn nu de huurder deze verbeteringen veelal reeds heeft terugverdiend, heeft verkocht aan de opvolgende huurder of de verbeteringen als afgeschreven kunnen worden beschouwd. In het laatste geval hebben zij geen waarde meer en kan de huurder dus ook niet ten koste van de verhuurder verarmd worden (HR 25 juni 2004, NJ 2005, 338; Dupomex).

Met geoorloofd aangebrachte veranderingen wordt verwezen naar art. 7:215 lid 2 BW. De verhuurder (of de rechter namens hem) moet derhalve toestemming voor het aanbrengen van de veranderingen gegeven hebben. Veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt of verwijderd kunnen worden, komen niet voor vergoeding in aanmerking, zie art. 7:216 lid 3 BW.

De huurder die de zaak niet in de juiste staat oplevert, pleegt wanprestatie jegens de verhuurder en zal voor de schade moeten opdraaien. De verhuurder hoeft de huurder na de geconstateerde wanprestatie overigens niet eerst in gebreke te stellen alvorens hij een schadevergoeding kan vorderen. Het einde van de huurovereenkomst en de oplevering in de juiste staat vallen samen. Eindigt de huurovereenkomst en wordt er niet gelijktijdig juist opgeleverd dan is de huurder direct in verzuim (HR 27 november 1998, NJ 1999, 380). Het einde van de huurovereenkomst is dan ook te beschouwen als een fatale termijn voor de oplevering in juiste staat.
Tot slot nog een restonderwerp. Indien een opvolgende huurder van de door hem voorgaande huurder aangebrachte veranderingen overneemt die door natrekking eigendom van de verhuurder zijn geworden, kunnen partijen overeenkomen dat de verhuurder niet verantwoordelijk is voor eventuele gebreken daaraan. De veranderingen worden gezien als door de nieuwe huurder zelf aangebracht (Hof s-Gravenhage 28 augustus 2008, LJN BF0055; Open Haard) en afwijking van de gebrekenregeling ten nadele van de huurder is dus mogelijk (art. 7:242 BW). De nieuwe huurder heeft als gevolg van het voorgaande dan ook recht op een eventuele vergoeding aan het einde van de huurovereenkomst.

Onderhuur

Art. 7:221 BW geeft aan dat de huurder bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven tenzij hij aan moest nemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren heeft. De gedachte achter de onderverhuurbevoegdheid is dat de verhuurder er over het algemeen geen zwaarwegend belang bij heeft dat de huurder de zaak zelf gebruikt en dat hij de overeenkomst in de regel ook niet met het oog op de persoon van de huurder aan pleegt te gaan.

De vraag is vervolgens wanneer de onderverhuurder aan moest nemen dat de hoofdverhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren had. Uit de wettekst valt op te maken dat er twee elementen zijn waartegen de hoofdverhuurder bezwaren zou kunnen hebben. Allereerst is dat tegen het in gebruik geven zelf en ten tweede is dat tegen de persoon aan wie onderverhuurd wordt (“aan die ander”). Enkele voorbeelden uit de PG van redelijke bezwaren aan de zijde van de verhuurder zijn de

“verhuur van een kostbaar object waarvan het gebruik geheel op de persoon van de huurder is toegesneden en aan ingebruikgeving aan een gezelschap drugsverslaafden of aan een instelling waarvan zonder meer duidelijk is dat zij een voor de huurder kwetsende doelstelling heeft. Ook kan worden gedacht aan een bedrijfsruimte waarvan de huurder aanvankelijk door de huurder vervaardigde producten verkocht, en die de huurder vervolgens aan iemand in gebruik geeft die producten van de concurrent verkoopt. Daarnaast zijn voor de hand liggende voorbeelden ingebruikgeving voor activiteiten die een verhoogd risico voor schade opleveren of schadelijk zijn voor de reputatie van de gehuurde locatie.”

LET OP dat afdeling 7.4.5. BW (woonruimte) een eigen, afwijkende regeling kent waarbij onderhuur in beginsel niet is toegestaan.

renovatie en dringende werkzaamheden

Art. 7:220 BW verplicht de huurder dringende werkzaamheden die tijdens de huurperiode gepleegd moeten worden te gedogen. Onder dringende werkzaamheden worden die werkzaamheden verstaan die niet zonder nadeel uit kunnen worden gesteld (denk aan reparatie van het dak na een storm). Uiteraard houdt de huurder zijn recht op schadevergoeding of (tijdelijke) vermindering van de huurprijs.

Indien de verhuurder tot renovatie (zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging) over wil gaan en de lopende huurovereenkomsten in stand wil houden dan moet hij de huurders een redelijk aanbod doen. Dit kan bijvoorbeeld in houden dat de huurders tijdelijk ergens anders onder worden gebracht of dat zij een huurkorting krijgen. Indien het gaat om complexgewijze renovaties (10 gebouwen of meer) dan wordt het voorstel van de verhuurder vermoed redelijk te zijn indien 70% of meer van de huurders ermee in heeft gestemd (art. 7:220 lid 3 BW). Dit is uiteraard om te voorkomen dat een enkele dwarsliggende huurder de renovatie van een geheel complex kan voorkomen. De wel dwarsliggende huurder kan binnen 8 weken nadat hij te horen heeft gekregen dat 70% of meer van de huurders wel in heeft gestemd het voorstel door de rechter op redelijkheid laten toetsen. Let op de vormvereisten (schriftelijk) in de leden 1 en 2!

De vorige alinea is alleen van toepassing indien de huurovereenkomst voortgezet wordt. In veel gevallen zal er geen sprake kunnen zijn van voortzetting omdat het verhuurde gesloopt zal worden. De verhuurder is dan, zij het tijdelijk, niet in staat het gebruik van de zaak aan de huurder te verschaffen. De wetgever doelt dan ook niet zozeer op de voortzetting van de huurovereenkomst maar meer op de voortzetting van de huurrelatie waarbij de bescherming die de huurder aan de huurovereenkomst ontleent in stand blijft. Als uitgangspunt geldt dat de huurovereenkomst voortgezet kan worden indien de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie in beginsel gelijk zijn gebleven. Indien de huurder dus na de renovatie een qua ligging en indeling gelijkwaardige ruimte terugkrijgt dan is voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk. Indien de voorzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is dan bieden de afdelingen 7.4.5. (voor woonruimte) en 7.4.6. (voor bedrijfsruimte) een eigen regeling omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst.

Tot slot is van belang dat een huurder die een redelijk voorstel in dit kader niet accepteert het risico loopt dat zijn huurovereenkomst ontbonden wordt op grond van het feit dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt (art. 7:212 BW).