Renovatie

Art. 7:220 BW verplicht de huurder dringende werkzaamheden die tijdens de huurperiode gepleegd moeten worden te gedogen. Onder dringende werkzaamheden worden die werkzaamheden verstaan die niet zonder nadeel uit kunnen worden gesteld zoals reparatie van het dak na een storm. Uiteraard houdt de huurder zijn recht op schadevergoeding of (tijdelijke) vermindering van de huurprijs.

Indien de verhuurder tot renovatie (zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging) over wil gaan en de lopende huurovereenkomsten in stand wil houden dan moet hij de huurders een redelijk aanbod doen. Dit kan bijvoorbeeld in houden dat de huurders tijdelijk ergens anders onder worden gebracht of dat zij een huurkorting krijgen. Indien het gaat om complexgewijze renovaties (10 gebouwen of meer) dan wordt het voorstel van de verhuurder vermoed redelijk te zijn indien 70% of meer van de huurders ermee in heeft gestemd (art. 7:220 lid 3 BW). Dit is uiteraard om te voorkomen dat een enkele dwarsliggende huurder de renovatie van een geheel complex kan voorkomen. De wel dwarsliggende huurder kan binnen 8 weken nadat hij te horen heeft gekregen dat 70% of meer van de huurders wel in heeft gestemd het voorstel door de rechter op redelijkheid laten toetsen. Gewezen zij op de vormvereisten (schriftelijk) in de leden 1 en 2.

De vorige alinea is alleen van toepassing indien de huurovereenkomst voortgezet wordt. In veel gevallen zal geen sprake kunnen zijn van voortzetting omdat het verhuurde gesloopt zal worden. De verhuurder is dan, zij het tijdelijk, niet in staat het gebruik van de zaak aan de huurder te verschaffen. De wetgever doelt dan ook niet zozeer op de voortzetting van de huurovereenkomst maar meer op de voortzetting van de huurrelatie waarbij de bescherming die de huurder aan de huurovereenkomst ontleent in stand blijft. Als uitgangspunt geldt dat de huurovereenkomst voortgezet kan worden indien de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie in beginsel gelijk zijn gebleven. Indien de huurder dus na de renovatie een qua ligging en indeling gelijkwaardige ruimte terugkrijgt dan is voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk. Indien de voorzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is dan bieden de afdelingen 7.4.5. (voor woonruimte) en 7.4.6. (voor bedrijfsruimte) een eigen regeling omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst.

Tot slot is van belang dat een huurder die een redelijk voorstel in dit kader niet accepteert het risico loopt dat zijn huurovereenkomst ontbonden wordt op grond van het feit dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt (art. 7:212 BW).