Faillissement van de verhuurder

Bijzonder aan het eventuele eindigen van de huurovereenkomst bij het faillissement van de verhuurder is dat hier geen bijzondere wettelijke bepalingen voor zijn. Art. 39 Fw ziet alleen op het faillissement van de huurder en art. 7:226 BW is alleen van toepassing bij overdracht van het verhuurde. De hoofdregel van art. 37 Fw inzake wederkerige overeenkomsten moet dan de uitkomst bieden. Op grond hiervan blijft de huurovereenkomst in beginsel gewoon in stand en dient de curator de overeenkomst gestand te doen.

Faillissement van de huurder

Indien niet de verhuurder maar de huurder failleert dan biedt art. 39 Fw een specifieke regeling. Zowel de curator als verhuurder kan de huur tussentijds doen eindigen mits de opzegging geschiedt tegen een termijn waarop dergelijke overeenkomsten naar plaatselijk gebruik eindigen. Daarnaast moet bij de opzegging de overeengekomen termijn of de daarvoor gebruikelijke termijn in acht worden genomen waarbij een termijn van drie maanden in ieder geval voldoende is. Is de huur echter voor een langere periode vooruit betaald dan kan pas worden opgezegd tegen de dag waarop die periode eindigt. Een probleem bij de huur van woon- en bedrijfsruimte is dat voor deze categorieën aparte regels gelden omtrent het eindigen van de huurovereenkomst die in strijd zijn met het in art. 39 Fw bepaalde. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt echter dat de bepalingen van de Fw in dergelijke gevallen als lex specialis boven de reguliere bepalingen rond opzegging van Boek 7 BW gaan.

Surseance van betaling van de huurder

Voor het geval waarin de huurder niet failleert maar in surseance van betaling komt te verkeren, geldt op grond van art. 238 Fw een gelijke regeling als die van art. 39 Fw. Het enige verschil is dat in het geval van surseance slechts de huurder de bevoegdheid tot opzegging heeft. Van belang is dat de verhuurder slechts op het in art. 236 Fw bepaalde kan terugvallen indien ten tijde van de surseance zowel de huurder als de verhuurder de overeenkomst gedeeltelijk niet zijn nagekomen. Voor de verhuurder zal dit veelal het geval zijn aangezien de huurovereenkomst een duurovereenkomst is en de huurder vaak een huurachterstand heeft opgelopen. Indien de huurder op het moment van surseance geen achterstallige huurtermijnen verschuldigd is, vindt art. 236 Fw geen toepassing. Is de huurder een natuurlijk persoon dan kent art. 305 Fw een vergelijkbare regeling in het geval van de toepassing van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen.

Ontbinding

Aangezien de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is, zijn de regels van Boek 6 BW daaromtrent van toepassing. Art. 6:265 BW geeft hierbij aan dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij het recht geeft om de overeenkomst te ontbinden tenzij de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis, de gevolgen van die ontbinding niet rechtvaardigt. Zie nader HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 208; Twickler. Is de nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk dan ontstaat het recht op ontbinding pas als de wederpartij in verzuim is. Van belang hierbij is dat de tekortkoming niet, zoals in het geval van wanprestatie wel, toerekenbaar hoeft te zijn. Met betrekking tot ontbinding op grond van wanbetaling is van belang dat de huurprijs veelal op een vast en bepaald moment voldaan dient te worden. Stel dat de huurpenningen op de eerste van elke maand betaald moeten worden. Heeft de huurder op dat tijdstip nog niet betaald dan is het blijvend onmogelijk om dat later alsnog te doen (men kan niet terug in de tijd gaan om alsnog op de eerste van de maand te betalen). Voor ontbinding is in dat geval dus geen verzuim nod, aldus HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255; Schwarz/Gnjatovic). Een paar dagen te laat betalen zal echter een dusdanig kleine tekortkoming zijn dat die de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst (ontruiming) niet rechtvaardigt.

Tot slot is het bij huurovereenkomsten van gebouwde onroerende zaken nog van belang dat ontbinding door de verhuurder in beginsel alleen door de rechter kan plaatsvinden aldus art. 7:231 BW. Aangezien het artikel alleen over de verhuurder spreekt die tot ontbinding wil overgaan, kan de huurder wel buitengerechtelijk ontbinden.