gebreken algemeen

Bij de invoering van het huurrecht in Boek 7 BW (2003) is de gebrekenregeling geïntroduceerd (artt. 204-209). De hoofdregel is dat de verhuurder gebreken aan het gehuurde moet herstellen en onder bepaalde omstandigheden schadeplichtig jegens de huurder is. De huurder heeft in enkele gevallen recht op vermindering van de huurprijs en kan (indien de verhuurder de gebreken niet herstelt) zelf tot het herstellen van die gebreken overgaan.

Centraal bij deze bepalingen staat de vraag wanneer er sprake is van een gebrek. De definitie wordt gegeven in art. 7:204 lid 2 BW:

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaakvan de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Toerekenbaarheid

In beginsel levert elke stoornis van het genot van het gehuurde een gebrek op indien deze stoornis niet aan de huurder is toe te rekenen. Met betrekking tot de toerekenbaarheid dient aangesloten te worden bij de maatstaven van art. 6:75 BW. De toerekenbaarheid kan daarmee volgen uit schuld of uit risico. Van belang is verder dat een gebrek niet hetzelfde is als een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis zoals bedoeld in art. 6:74 BW. Hiermee is uiteraard nog niet gezegd dat de stoornis wel aan de verhuurder toe te rekenen is. Het is daarmee goed mogelijk dat een stoornis optreedt die niet aan de huurder is toe te rekenen en ook niet, op grond van schuld of opzet, aan de verhuurder. In beginsel dien de verhuurder het gebrek dan alsnog te verhelpen. Van een wanprestatie als bedoeld in art. 6:74 BW hoeft dan ook zeker niet in alle gevallen sprake te zijn. Zie over toerekening ook HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980; KPN/Tamminga.

Stoornis

Van belang bij de uitleg van het begrip “gebrek” is om te onderkennen dat het gebrek niet ziet op de verhuurde zaak zelf maar op de verplichting van de verhuurder tot het verschaffen van het genot van die zaak. Zie bijvoorbeeld HR 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337; Den Haag/Jacobs over een strandtent waarbij de toegangsweg belemmerd werd door werkzaamheden en de Hoge Raad oordeelde dat het genot mede bestond in bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling. In de parlementaire geschiedenis is de volgende toelichting gegeven op het begrip stoornis:

"Blijkens de omschrijving in lid 2 heeft het begrip "gebrek", zoals ook in de toelichting is uiteengezet, een ruime betekenis: daarbij gaat het niet alleen om de staat van de gehuurde zaak of de materiële eigenschappen daarvan, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Door deze in de wet neergelegde omschrijving bestaat niet het gevaar dat het begrip "gebrek", zoals men wellicht op het eerste gezicht geneigd zou zijn te doen, louter in materiële zin wordt opgevat." (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 6),

De stoornis kan zich op verschillende wijzen manifesteren. Allereerst kan een staat of eigenschap van het gehuurde een gebrek vertonen. Er is dan bijvoorbeeld sprake van fysieke of juridische gebreken aan het gehuurde zelf zoals een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid dat enig gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak, een bepaald gebruik in de weg staat. Ook stank- en wateroverlast, lekkage en de aanwezigheid van asbest kunnen onder omstandigheden een gebrek opleveren. Daarnaast kan ook juist de afwezigheid van bepaalde zaken een gebrek aan het gehuurde vormen. Zo zijn het ontbreken van een brandmeldinstallatie, een deugdelijke functionerende warmwatervoorziening en het ontbreken van een eigen stroomvoorziening in de jurisprudentie eveneens gekwalificeerd als een gebrek.

Het begrip is echter vele malen ruimer dan enkele de materiele of juridische staat van het gehuurde. Elke andere, niet aan de huurder toe te rekenen, (immateriële) omstandigheden die tot gevolg hebben dat de huurder niet het genot van de zaak heeft dat hij mocht verwachten, leveren ook een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW op. Deze omstandigheden hoeven dan ook niet op het gehuurde zelf betrekking te hebben maar kunnen ook hun oorzaak vinden in bijvoorbeeld de directe omgeving. Een vakantiehuisje dat volgens de folder in een rustig natuurgebied ligt maar zich in werkelijkheid naast een lawaaiig industriegebied blijkt te bevinden, vertoont een gebrek (Kamerstukken II, 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 14). Hetzelfde geldt voor een slecht onderhouden, en aan de verhuurder toebehorend, binnenplein van een winkelcentrum en overlast vanuit belendende, eveneens aan de verhuurder toebehorende, panden.

Een goed onderhouden zaak

Art. 7:204 lid 2 BW spreekt over het genot dat een huurder van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft mag verwachten Zowel de huurder als de zaak zijn geobjectiveerd. Het doet daarmee niet ter zake wat deze specifieke huurder op grond van de bepalingen van deze specifieke huurovereenkomst van de zaak mocht verwachten, het gaat om hetgeen de gemiddelde huurder van een gemiddelde goed onderhouden zaak mag verwachten. Het doel van deze objectivering volgt uit de parlementaire geschiedenis:

“Voor woonruimte is de bepaling evenwel van dwingend recht gemaakt (artikel 242). Huurt men een huis dat bij het aangaan van de overeenkomst scheuren of andere gebreken vertoont, dan levert dat een gebrek op dat door de verhuurder verholpen moet worden, zelfs als met die staat van onderhoud bij de bepaling van de huurprijs rekening is gehouden. Dit past in het streven om de onderhoudstoestand van het woningenbestand in Nederland op peil te houden en om de positie van de huurder van woonruimte bij achterstallig onderhoud te versterken.”

Indien de huurder een zaak huurt met duidelijke gebreken en partijen ter compensatie een lagere huurprijs overeenkomen dan kan de huurder derhalve alsnog van de verhuurder verlangen dat hij de gebreken herstelt. De huurder heeft in beginsel geen onderzoeksplicht en ook al kende hij de gebreken dan kan deze wetenschap hem niet tegengeworpen worden. De verhuurder hoeft echter niet zover te gaan dat het gehuurde in dezelfde staat als een nieuw gebouwde zaak komt te verkeren. Het gaat immers om een zaak van het soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Deze formulering levert de nodige vragen op. Met name is de vraag wat er met “het soort” bedoeld wordt. Een woning is immers een woning en een schuur is een schuur. De wetgever heeft het begrip “soort” echter enger bedoeld.
Bij de behandeling van het wetsvoorstel is een en ander als volgt nader toegelicht:

Wie een oud bootje of een oude schuur huurt, mag een staat van goed onderhoud verwachten dat past bij het gebruik dat de huurder van het gehuurde zal gaan maken. Het bootje dient zo onderhouden te zijn dat het kan varen en dat het niet zinkt. De schuur dient in een zodanige staat te zijn dat hij geschikt is voor het doel waarvoor een dergelijke schuur normaliter wordt gebruikt. Gelet op de staat van de schuur zal dat wel niet zijn voor de opslag van kostbaar antiek. De staat van onderhoud behoeft daarop dan ook niet te zijn afgestemd. Het begrip «soort» speelt ook een rol bij woonruimte. Bij huur van een luxe appartement gaat het om een daarop afgestemd onderhoudsniveau. Voor een gemeentewoning als bedoeld in artikel 232 lid 4 is uiteraard een lager onderhoudsniveau nog acceptabel.

Alhoewel zowel de huurder als de zaak geobjectiveerd zijn, kunnen de subjectieve omstandigheden van het geval wel degelijk een rol spelen bij het antwoord op de vraag wat een huurder mag verwachten van een zaak van het soort als waar de overeenkomst op ziet. Zo zal de mate van voorlichting die de verhuurder voorafgaand aan het aangaan van de overeenkomst aan de huurder verstrekt heeft het verwachtingspatroon van die huurder inkleuren. Ook de wijze waarop het gebruik, of het gehuurde zelf, in de overeenkomst is omschreven, is hierbij van belang. Het overeengekomen gebruik kleurt immers de verwachtingen die een huurder mag hebben in.

Toekomstige ontwikkelingen

Art. 7:204 lid 2 BW geeft aan dat het gaat om het genot dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Een lastig punt is hoe om te gaan met toekomstige gebeurtenissen zoals bijvoorbeeld de verloedering van een winkelcentrum en de daarbij horende dalende omzetten van de huurders. De huurder heeft dan niet meer het genot (een winkel op een goede, druk bezochte plek) dat hij bij het aangaan van de overeenkomst verwachtte. Het gaat echter niet om wat de huurder verwachtte maar wat hij mocht verwachten. Een huurder dient rekening ermee te houden dat omstandigheden in de toekomst kunnen veranderen. Dit risico van toekomstige (positieve of negatieve) ontwikkelingen komt daarmee in beginsel voor de rekening van de huurder (HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BBB8098; Amicitia). In de parlementaire geschiedenis is dit als volgt verwoord:

“(…) Juist is dat een wijk ook kan verpauperen en dat dan leegstand, drugsoverlast en oprukkend ongedierte een rol kunnen gaan spelen. Helaas is ook dat een maatschappelijk verschijnsel waarvan een huurder niet mag verwachten dat zich dat niet kan voordoen (…)” (Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, nr. 50, p. 2).

Indien het verlies van (een deel van) het genot (zoals in het voorbeeld van het winkelcentrum) echter geheel en al te wijten is aan de verhuurder (slecht onderhoud, geen marketing etc.) dan kan wellicht wel sprake zijn van schadeplichtigheid van de verhuurder. Dan gaat het echter niet over de gebrekenregeling maar verschuift de discussie zich meer richting wanprestatie (art. 6:74 BW) of onrechtmatige daad (art. 6:162 BW).

Geen gebrek

Art. 7:204 lid 3 BW geeft aan dat een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis geen gebreken zijn. De verhuurder hoeft hier dus ook geen actie op te ondernemen aangezien er geen gebrek is dat hij dient te verhelpen. Slechts een feitelijke stoornis (door derden) MET bewering van recht (door die derden) levert een gebrek op.

Voor velen is onduidelijk wat een feitelijk  stoornis door derden zonder bewering van recht inhoudt. Enkele voorbeelden: het feit dat een aantal spelende kinderen een bal in de tuin van de buurman schopt, levert een feitelijke stoornis van het huurgenot van de huurder op. De kinderen beweren echter niet het recht te hebben om de huurder in zijn genot te storen. Dit levert een feitelijke stoornis zonder een bewering van recht op. Stel dat de buurman een recht van overpad heeft maar hiervan geen gebruik maakt. Er is in dat geval wel sprake van een bewering van recht (de buurman heeft het recht om over de gehuurde grond te gaan) maar geen feitelijke stoornis omdat de huurder feitelijk niet in zijn genot gestoord wordt. In beide gevallen is geen sprake van een gebrek. Dit is slechts anders indien de buurman een recht van overpad heeft en hier ook daadwerkelijk gebruik van maakt zonder dat de huurder bij aanvang  van de huurovereenkomst iets over dit recht van overpad is verteld. De huurder hoefde de buurman dan niet over de door hem gehuurde grond te verwachten (feitelijke stoornis) en de buurman beweert het recht te hebben om over de gehuurde grond te mogen gaan (bewering van recht). In dit laatste geval is uiteraard wel sprake van een gebrek.

Ter verduidelijking een citaat uit de parlementaire geschiedenis:
“geen gebrek is een feitelijke stoornis in het genot door derden; verkeerslawaai, spelende kinderen die een bal door een ruit gooien, burengerucht enz.. Een dergelijke stoornis komt voor rekening van de huurder. Buiten de uitzondering valt het geval dat de derden zich voor hun feitelijke stoornis beroepen op een hen toekomend recht op het gehuurde bijv. een erfdienstbaarheid op de verhuurde onroerende zaak. Daarmee is dus tevens voor risico van de verhuurder gebracht de stoornis door een derde die beweert tot die stoornis gerechtigd te zijn doch het in werkelijkheid niet is. Ook is niet uitgesloten dat de verhuurder zodanige bevoegdheden tegenover de derden heeft dat gezegd kan worden dat hij zelf mede tot de feitelijke stoornis bijdraagt door van deze bevoegdheden geen gebruik te maken. Ook dat valt niet onder de uitzondering. Of dit zich voordoet hangt van de omstandigheden af. Men zie bijv. HR 5 oktober 1990, NJ 1991, 295, waar het een huurder betrof die een restaurantbedrijf uitoefende in het gehuurde en ernstige overlast van kamerbewoners had in hetzelfde pand. Is de verhuurder niet ook de verhuurder van de overlast veroorzakende buren dan kan de verhuurder alleen voor deze overlast aansprakelijk zijn, wanneer zulks in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van Boek 6. Van een gebrek is dan geen sprake. Ook de enkele bewering van recht op zichzelf, zonder feitelijke stoornis, vormt geen gebrek, naar lid 3 volledigheidshalve nog bepaalt, zij stoort de huurder niet in zijn genot.” (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 15).

Zie voor een voorbeeld van de situatie waarin de verhuurder wel eigenaar is van de overlast gevende panden HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167; Van Gent/Wijnands en HR 24 juni 1960, NJ 1960, 495; Riton I.

Herstelplicht

Art. 7:206 BW geeft aan dat de verhuurder de gebreken te verhelpen tenzij

1. het verhelpen onmogelijk is
Het begrip gebrek is zo ruim geformuleerd dat het gebrek niet aan de verhuurder toe te rekenen hoeft te zijn. Toch is de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen als het onstaan van het gebrek niet aan de huurder is toe te rekenen. De verhuurder hoeft dus in het geheel geen schuld aan het gebrek te hebben. Hiermee kan het ontstaan en het voortduren van het gebrek volledig buiten de beïnvloedingssfeer van de verhuurder liggen (denk aan een tijdelijke overheidsmaatregel). In dat geval hoeft de verhuurder het gebrek uiteraard niet te herstellen (hij kan het eenvoudigweg ook niet) maar heeft de huurder wel recht op huurvermindering.

2. uitgaven vereist zijn die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen
Deze uitzondering kan alleen toegepast worden bij bijzondere situaties. Het ligt immers binnen de risicosfeer van de verhuurder dat schade aan het verhuurde kan ontstaan en hij zal dus ook rekening hiermee moeten houden door het doen van bijvoorbeeld reserveringen. Dat de uitgaven voor herstel vele malen hoger kunnen zijn dan de toegevoegde waarde van dat herstel doet aan de verplichting om de gebreken te verhelpen niets af. Een voorbeeld: er waaien enkele pannen van het dak af. De enige manier om dit gebrek te verhelpen is door het inzetten van een zeer dure hoogwerker. Dat de kosten voor die hoogwerker vele malen hoger zijn dan de toegevoegde waarde aan het pand door het plaatsen van die paar dakpannen, maakt niet dat de verhuurder het herstel achterwege kan laten. Uit de parlementaire geschiedenis volgen enkele voorbeelden van situaties waarin deze uitzondering wel toegepast kan worden:
“Men denke aan het geval dat een huis kort voor het einde van de huurovereenkomst ernstige schade oploopt die niet dan met aanzienlijke kosten kan worden hersteld of aan de situatie dat vaststaat dat het huis onteigend wordt en het geen zin heeft om tot omvangrijke herstelwerkzaamheden over te gaan, omdat het huis toch binnenkort afgebroken wordt en de kosten van herstel ook niet voor vergoeding door de onteigenende partij in aanmerking komen.” (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 9)
Het betreft hier dan ook een uitzondering die restrictief toegepast moet worden.

3. het gaat om kleine herstellingen
Het gaat hier om klein, dagelijks onderhoud dat door regulier gebruik en slijtage ontstaat (zie “Besluit kleine herstellingen”). Van belang is om op te merken dat deze herstellingen aan de huurder worden toegerekend ook al is er sprake van overmacht of schade door toedoen van derden.

4. gebreken waarvoor de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is
Het gaat hier om schade die aan de huurder toerekenbaar is. Denk aan schade als gevolg van slecht onderhoud door de huurder, onzorgvuldigheid of bijvoorbeeld het hebben van een wietkwekerij op zolder.

Schadevergoeding

De verhuurder dient gebreken aan het gehuurde te herstellen voor zover deze gebreken niet aan de huurder toegerekend kunnen worden. Het ontstaan van het gebrek hoeft de verhuurder dus niet toegerekend kunnen worden wil hij verplicht zijn om het gebrek te verhelpen. Op grond van art. 7:208 BW kan de verhuurder daarnaast schadeplichtig zijn voor de schade die is ontstaan als gevolg van het gebrek. Het gebrek zal dan wel aan de verhuurder toegerekend moeten kunnen worden (schuld, risico, wet, rechtshandeling of verkeersopvatting). Opgemerkt zij dat schade die ontstaat door het niet tijdig of niet juist verhelpen van een gebrek niet onder de regeling van art. 7:208 BW valt maar onder art. 7:206 BW jo. art. 6:74 BW. Het betreft in dat geval een schadeplicht door een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichting tot herstel.
Het gebrek kan de verhuurder in een drietal situaties toegerekend worden, aldus art. 7:208 BW. Dit is het geval indien:

  1. het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen (ondeugdelijke verbouwing).
  2. het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen.
  3. hij bij het aangaan van de overeenkomst aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had (garantie).

Ter illustratie een voorbeeld uit de parlementaire geschiedenis:
‘om het voorbeeld van het lekkende dak te nemen, uitgangspunt is dat de verhuurder slechts verplicht is het dak te herstellen en niet om de waterschade te vergoeden. Dat is alleen anders als aan de eisen van artikel 208 is voldaan. Hetzij omdat het lek al bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder dat wist of behoorde te weten of uitdrukkelijk gezegd heeft dat het dak niet lekte, hetzij omdat het lek later is ontstaan door een oorzaak die hem is toe te rekenen, bijvoorbeeld door een ondeugdelijke reparatie’ (Kamerstukken II 1997/98. 26 089, nr. 3, p. 19).

Was het dak goed onderhouden en raakt het door een orkaan beschadigd dan dient de verhuurder het dak te herstellen maar is hij niet verplicht om de ontstane waterschade te vergoeden. Het lekkende dak is de verhuurder immers niet toe te rekenen.

Huuprijsvermindering

De huurder kan bij een gebrek op grond van art. 7:207 BW een huurprijsvermindering vorderen (niet buitengerechtelijk) die evenredig is met het huurgenot dat hij door het gebrek verliest. De huurder zal derhalve naar de rechter moeten stappen. Hij kan echter de verhuurder de eerste stap laten zetten door de betaling van de huurprijs op te schorten (dat kan immers wel buitengerechtelijk). De verhuurder zal dan naar de rechter moeten en de huurder kan in reconventie huurprijsvermindering vorderen. De huurder zal de verhuurder overigens wel op de hoogte van het gebrek moeten hebben gebracht en hem de kans hebben gegeven om tot herstel over te gaan alvorens de huurbetaling op te schorten (HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128; Van Bommel/Ruijgrok).

Van belang om te vermelden is, is dat er geen termijn is gesteld waarbinnen de verhuurder de mogelijkheid krijgt om een en ander te herstellen zonder dat huurprijsvermindering mogelijk is. Ook hoeft de huurder de verhuurder niet eerst in gebreke te stellen. Stel dat de huurder op 1 januari aan de verhuurder meedeelt dat het dak lekt. De verhuurder gaat direct tot herstel over en op 1 februari is het lek gedicht. De huurder kan dan over de hele maand januari huurprijsvermindering vorderen ook al is de verhuurder direct met het herstel begonnen.

Zelf herstellen gebreken

Wanneer de verhuurder niet of niet tijdig overgaat tot het verhelpen van gebreken dan heeft de huurder de mogelijkheid om de herstelwerkzaamheden op kosten van de verhuurder te laten uitvoeren door een derde. Art. 7:206 lid 3 BW bepaalt

‘Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering op de huurprijs te brengen.’

De bepaling spreekt over “verzuim”. De huurder zal de verhuurder dus wel eerst een redelijke termijn moeten gunnen om het gebrek zelf te verhelpen.