Huur voor (on)bepaalde tijd en dood huurder

Dit zijn de algemene bepalingen zijn die ook zien op de huur van roerende zaken. Voor de huur van woon- en bedrijfsruimten gelden veelal aparte regels.

Art. 7:228 BW geeft aan dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder dat daarvoor opzegging nodig is, na verloop van die tijd eindigt. Dit is ook niet meer dan logisch; als men een auto huurt voor een dag dan hoeft de verhuurder de huurovereenkomst niet op te zeggen (zoals gezegd gelden voor woon- en bedrijfsruimte andere regels). De overeenkomst die voor onbepaalde tijd is gesloten of voor onbepaalde tijd wordt voortgezet (zie art. 7:230 BW) eindigt enkel door geldige opzegging.

Op grond van art. 7:229 BW eindigt de huurovereenkomst niet door de dood van de huurder. De huurovereenkomst maakt daardoor onderdeel uit van de nalatenschap en zij zal door de erfgenamen voortgezet dienen te worden. De erfgenamen krijgen dus een lopende huurovereenkomst toebedeeld. De ratio hierachter is het belang van de verhuurder die rekent op een continue stroom van huurpenningen. De nieuwe huurders staan echter niet geheel met lege handen nu zij de overeenkomst tussentijds kunnen opzeggen indien zij het gehuurde niet aan een ander in gebruik mogen geven (bijvoorbeeld onderverhuren). De gedachte hier achter is simpel: als de verhuurder zijn inkomstenstroom wil behouden dan moet hij ook meewerken aan een oplossing. Als de verhuurder niet mee wil werken dan kunnen de erfgenamen de overeenkomst dus alsnog beëindigen. De erfgenamen kunnen de huurovereenkomst binnen zes maanden na het overlijden van de erflater met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste een maand opzeggen.

Tot slot is van belang dat deze bepalingen zowel voor overeenkomsten die voor bepaalde tijd als voor overeenkomsten die voor onbepaalde tijd gesloten zijn gelden.

Koop breekt geen huur

Art. 7:226 BW geeft kort gezegd aan dat na de verkoop van een verhuurde zaak de nieuwe eigenaar automatisch verhuurder wordt en de huurovereenkomst gewoon voortduurt. De rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke verhuurder gaan daarmee over op de nieuwe eigenaar. Er zijn echter twee beperkingen. Ten eerste gaat het alleen om rechten en verplichtingen die na de overdracht tot stand komen en ten tweede alleen om die rechten en verplichtingen die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak. Met name deze laatste beperking is een lastige nu blijkbaar niet alle rechten en verplichtingen overgaan. De jurisprudentie over dit onderwerp is dan ook verdeeld. Mijns inziens dient als maatstaf te gelden die of de tegenprestatie die de huurder moet voldoen deels ziet op het betreffende recht of de betreffende verplichting. Is er bijvoorbeeld sprake van een koopoptie waarvoor de huurder maandelijks een bepaald bedrag betaalt (bijvoorbeeld door een hogere huurprijs) dan heeft die koopoptie onmiddellijk verband met de huurovereenkomst en zal het beding bij verkoop ook overgaan op de nieuwe eigenaar.

Verder is van belang dat art. 7:226 BW niet alleen van toepassing is bij overdracht van de verhuurde zaak zelf maar ook bij de overdracht en de vestiging van beperkte rechten.

Tot slot geeft art. 7:227 BW aan dat een beperkt recht (anders dan de in art. 7:226 BW genoemde rechten) niet uitgeoefend mag worden indien hierdoor het genot van de huurder verstoord wordt. Bedenk hierbij dat het huurrecht anterieur dient te zijn aan het gevestigde beperkte recht. Stel dat bijvoorbeeld een huurder een huis met een stuk bijbehorende grond huurt. De verhuurder vestigt ten behoeve van de buurman een erfdienstbaarheid. Wordt het genot van de huurder door de uitoefening van die erfdienstbaarheid beperkt dan zal de buurman geen gebruik van de erfdienstbaarheid mogen maken.

Huurbeding

Veel hypotheekakten bevatten het zogeheten “huurbeding” van art. 3:264 BW. Een dergelijk beding houdt niet meer in dan dat het de eigenaar van het pand verboden wordt om deze te verhuren. Het doel van het beding is eenvoudig: zou de eigenaar na het vestigen van het recht van hypotheek tot verhuur overgaan, de hypotheekrente niet meer betalen en daarmee de hypotheekhouder dwingen om tot executieverkoop over te gaan dan zou de huurovereenkomst op grond van art. 7:226 BW overgaan op de nieuwe eigenaar. Het is algemeen bekend dat een verhuurd pand op de executieveiling aanzienlijk minder opbrengt dan een pand vrij van huur en gebruik. Aangezien de hypotheekhouder graag een zo hoog mogelijke opbrengst ziet, is het voor hem van groot belang om het pand vrij van huur te kunnen veilen.

Indien het huurbeding is opgenomen dan mist de eigenaar de bevoegdheid om tot verhuur over te gaan. De hypotheekhouder kan, in geval van een veiling, de huurder dan ook tot ontruiming dwingen. Let wel dat het beding in de hypotheekakte moet staan en dus ingeschreven moet zijn in de openbare registers. Het is daarmee voor een nieuwe huurder mogelijk om te controleren of een huurbeding van toepassing is. Het huurbeding kan uiteraard alleen worden ingeroepen tegen huurders die na de inschrijving van de hypotheekakte een huurovereenkomst zijn aangegaan. Voor de inschrijving was de eigenaar immers gewoon bevoegd tot het aangaan van een dergelijke huurovereenkomst.

Het huurbeding kan niet alleen door de hypotheekhouder voorafgaand aan de veiling worden uitgeoefend (na betekening van de aanzegging tot veiling, zie lid 2) maar ook door de veilingkoper. Voor dit laatste zal deze bevoegdheid wel uitdrukkelijk in de veilingvoorwaarden opgenomen moeten zijn zodat het voor een ieder kenbaar is dat die bevoegdheid overgaat van de hypotheekhouder op de koper. Lid 4 bepaalt ten slotte dat het huurbeding niet uitgeoefend kan worden indien het woon- of bedrijfsruimte betreft en de huurovereenkomst na de inschrijving van de hypotheekakte is geschied terwijl het pand daarvoor tegen vergelijkbare voorwaarden reeds was verhuurd. Ter illustratie: X verhuurt een bedrijfsruimte aan Y. Even later vestigt X een hypotheekrecht inclusief een huurbeding ten behoeve van B. Weer even later zegt Y de huur op en verhuurt X het pand onder vergelijkbare voorwaarden aan een nieuwe huurder. Alhoewel de huurovereenkomst tot stand is gekomen na de inschrijving van het huurbeding kan dit huurbeding niet aan de nieuwe huurder tegengeworpen worden, aldus art. 3:264 lid 4 BW. Verder is nog van belang dat indien het huurbeding op woonruimte ziet, en als gevolg van het beding de huurder zou moeten ontruimen, het huurbeding alleen met verlof van de rechter afgedwongen kan worden, aldus lid 5.

Tot slot twee arresten: HR 7 juni 1991, NJ 1992/262; Gay Association/Engelen en HR 15 november 1996, NJ 1997/508; Metterwoon/Van Ommen. In beide situaties ging het om een huurovereenkomst die tot stand was gekomen voordat de hypotheekakte werd ingeschreven. Bij Gay Association ging het om een huurder die een huurovereenkomst sloot met een partij die op dat moment in het geheel nog geen eigenaar van het pand was.* Enige tijd later werd die partij wel eigenaar en werd ook een hypotheek gevestigd met een huurbeding. De huurovereenkomst was dus eerder gesloten dan het huurbeding was ingeschreven. Toch trok de huurder aan het kortste eind toen de bank zich op het huurbeding beriep. De huurder had namelijk uit de openbare registers kunnen opmaken dat de verhuurder ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in het geheel geen eigenaar was en hij had dan ook rekening moeten houden met ontruimingsvorderingen van derden. In de zaak Metterwoon/Van Ommen ging het om een vergelijkbaar geval. De verkoper had met de koper alvast een huurovereenkomst gesloten voordat het woonhuis verkocht werd. Het pand werd verkocht en er werd een hypotheek met huurbeding ingeschreven. De bank beroept zich vervolgens op het huurbeding en vordert ontruiming. Bijzonder aan deze casus was dat in de leveringsakte melding van de huurovereenkomst werd gemaakt. De bank had derhalve kunnen weten dat een hypotheek gevestigd werd op een reeds verhuurd pand en zij kon zich dan ook niet op het huurbeding beroepen. De conclusie luidt dan ook dat indien de hypotheekhouder niet kon weten dat het pand al verhuurd was op het moment dat de hypotheek ingeschreven werd, zij zich alsnog op het huurbeding kan beroepen. Wist of kon de hypotheekhouder weten dat het pand reeds verhuurd was dan gaan de rechten van de huurder voor.

* Vermeld zij dat men niet beschikkingsbevoegd hoeft te zijn terzake hetgeen men verhuurt. A kan met B zonder problemen een geldige huurovereenkomst sluiten met betrekking tot het huis van zijn buurman. A zal B alleen het huurgenot niet kunnen verschaffen omdat hij geen eigenaar van het verhuurde is