indeling wet

De wettelijke bepalingen inzake huur zijn opgenomen in de vierde titel van het zevende Burgerlijk Wetboek en zijn onderverdeeld in zes afdelingen. Iedere afdeling gaat daarbij over een specifiek onderwerp. De eerste vier afdelingen zijn op iedere huurovereenkomst van toepassing en de vijfde en zesde afdeling zien alleen op de huur van woon- of bedrijfsruimte. Art. 7:230a BW is tot slot van toepassing op de huur van alle gebouwde onroerende zaken die zich al woonruimte noch bedrijfsruimte kwalificeren. De indeling van Boek 7 BW (bijzondere overeenkomsten), titel 4 (huur) luidt:

Afdeling 7.4.1. (art. 201 -202):   algemene bepalingen
Afdeling 7.4.2. (art. 203 – 211):   verplichtingen van de verhuurder
Afdeling 7.4.3. (art. 212 – 225):   verplichtingen van de huurder
Afdeling 7.4.4. (art. 226 – 231):  overgang en einde van de huurovereenkomst
Afdeling 7.4.5. (art. 232 – 289):  huur van woonruimte
Afdeling 7.4.6. (art. 290 – 310):   huur van bedrijfsruimte
Art. 7:230a: huur van overige gebouwde onroerende zaken (geen woon- of bedrijfsruimte)

Om te kunnen bepalen welke regels op een specifieke huurovereenkomst van toepassing zijn, is het dan ook van cruciaal belang om de huurovereenkomst juist te kwalificeren. De onderstaande combinaties van toepasselijke bepalingen zijn mogelijk:
1. Alle huurovereenkomsten met betrekking tot goederen: afdeling 1 tot en met 4, exclusief art. 7:230a BW
2. Woonruimte: afdeling 1 tot en met 5
3. Bedrijfsruimte: afdeling 1 tot en met 4 en afdeling 6
4. Overige gebouwde onroerende zaken: afdeling 1 tot  en met 4, inclusief art. 7:230a BW

Daarnaast dient rekening gehouden te worden met het feit dat de vijfde (woonruimte) en zesde afdeling (bedrijfsruimte) van de algemene regels afwijkende bepalingen kennen. Deze afwijkende bepalingen zien met name op de duur van de overeenkomst, opzeggingsmogelijkheden en –termijnen alsmede huurprijsbescherming. Hierbij geldt dat specifieke regelgeving boven algemene gaat. Indien de bepalingen van woon- of bedrijfsruimte strijdig zijn met de algemene bepalingen dan dient men derhalve de specifieke bepalingen voor woon- of bedrijfsruimte in acht nemen.

definitie huur

De definitie van huur wordt gegeven in art. 7:201 lid 1 BW:
“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”

Het tweede lid bepaalt daarnaast dat huur ook betrekking kan hebben op vermogensrechten. Verder geeft lid 3 aan dat pacht, alhoewel ook daar sprake is van het in gebruik verstrekken van een zaak tegen een tegenprestatie, geen huur is. Op pacht zijn de bepalingen van titel 7.5 BW van toepassing.
Wil sprake zijn van een huurovereenkomst dan dient aan een aantal voorwaarden te zijn voldaan. Deze voowaarden zijn de elementen uit de definitie van huur en worden hierna achtereenvolgens besproken.

een zaak
Volgens art. 3:2 BW zijn zaken: “(…) de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten”.
Ter illustratie: zeewater is geen zaak totdat men het in een fles stopt. Pas dan is het immers voor menselijke beheersing vatbaar. De gedachte is dat het object voldoende bepaalbaar en individualiseerbaar moet zijn. Pas dan is het vatbaar voor het recht van eigendom omdat men dan pas bijvoorbeeld afgifte van dat specifieke object in rechte kan afdwingen. Niet vereist is dat het object een positieve vermogenswaarde heeft (nucleair afval kan ook een zaak zijn) of dat het aan iemand toebehoort (een res nullis kan ook een zaak zijn). Een definitie die het begrip ‘zaak’ goed dekt, luidt dat “zaken concrete voorwerpen zijn die door de natuur of door menselijk toedoen zijn onstaan.” Wellicht ten overvloede wordt nogmaals erop gewezen dat huur volgens lid 2 ook betrekking kan hebben op vermogensrechten.

of een gedeelte daarvan
Art. 5:1 lid 2 BW geeft aan dat het de eigenaar van een zaak met uitsluiting van een ieder vrij staat om van de zaak gebruik te maken. Hierin ligt besloten dat het de eigenaar ook vrij staat de zaak (gedeeltelijk) te verhuren, te vervreemden of te bezwaren. Wel zal dat gedeelte voldoende bepaalbaar moeten zijn en behoorlijk geïdentificeerd moeten kunnen worden wil sprake kunnen zijn van een huurovereenkomst. Men kan daarmee bijvoorbeeld een deel van een huis huren. Ook bijvoorbeeld de huur van een deel van een muur waarop men reclame wil ophangen is mogelijk zolang dat gedeelte maar voldoende bepaalbaar is. Het gedeelte dat gehuurd wordt hoeft niet afzonderlijk afgesloten te kunnen worden of op een andere wijze afgebakend te zijn. Zo kan bijvoorbeeld ook een deel van de vloeroppervlakte van een supermarkt gehuurd worden voor de exploitatie van een bloemenkiosk (shop-in-shop concept).  

in gebruik te verstrekken
Het uitgangspunt is dat de verhuurder de zaak aan de huurder ter beschikking moet stellen. Of de huurder dan ook daadwerkelijk gebruik van het gehuurde gaat maken, doet niet ter zake. Wel van belang is dat het gehuurde voldoende individualiseerbaar en bepaalbaar is en dat de huurder een exclusief gebruiksrecht verkrijgt. Het gaat er, wederom, feitelijk om dat het gebruik rechtens afdwingbaar is. Het boeken van een “2 persoons hotelkamer met uitzicht op zee voor 10 januari” leidt bijvoorbeeld tot een geldige huurovereenkomst ook al staat niet vast welke kamer nu precies gehuurd wordt. Het gehuurde is voldoende omschreven om nakoming in rechte te kunnen afdwingen. Een lastige situatie is die waarbij de huurovereenkomst nog andere elementen bevat dan alleen het gebruik van het gehuurde. Denk hierbij bijvoorbeeld aan bejaardentehuizen waarbij niet alleen een kamer gehuurd wordt maar ook faciliteiten aanwezig zijn zoals verzorging, maaltijden en recreatie. Hierbij geldt als hoofdregel dat indien het verzorgings- of dienstverleningselement duidelijk het element gebruik overheerst, geen sprake meer is van een huurovereenkomst (HR 28 juni 1985, NJ 1986/38; ECLI:NL:HR:1985:AC8975).

tegenprestatie
De tegenprestatie hoeft niet uit een geldelijke prestatie te bestaan maar kan ook een doen of niet doen inhouden (zie bijvoorbeeld HR 31 mei 1991, NJ 1991/678). Zo kan de tegenprestatie bijvoorbeeld bestaan uit het verzorgen van de verhuurder of diens huisdieren, onderhoud van het gehuurde en zelfs het afzien van alimentatie in ruil voor het mogen blijven wonen in de voormalige echtelijke woning. Ontbreekt de tegenprestatie of is deze van een te verwaarlozen grootte dan is echter geen sprake van een huurovereenkomst.

Verder is van belang dat de exacte omvang van de tegenprestatie op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst nog niet hoeft vast te staan mits die omvang (later) maar bepaalbaar is. Bij omzethuur is bijvoorbeeld bij het aangaan van de overeenkomst nog niet duidelijk welk bedrag aan het einde van het jaar als huur betaald zal moeten worden. Toch is de tegenprestatie voldoende bepaalbaar omdat reeds nu al vaststaat op welke wijze de uiteindelijke huurprijs bepaald zal worden (een reeds nu vaststaand percentage van de omzet in een bepaald jaar).

Kwalificatie en bescherming

Zoals reeds is aangegeven, kent het huurrecht inzake gebouwde onroerende zaken drie regimes; woonruimte, bedrijfsruimte en overige gebouwde onroerende zaken. Om te bepalen onder welk regime een zaak valt, is de bedoeling van partijen doorslaggevend (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635; Haviltex-norm). Dit houdt bijvoorbeeld in dat als partijen een huurovereenkomst sluiten waarin het gehuurde als bedrijfsruimte wordt bestempeld terwijl beiden wisten dat de huurder er zou gaan wonen, sprake is van de huur van woonruimte (HR 24 december 1993, NJ 1994, 215; Ansem/Geelhoed). Dit ondanks het feit dat de partijen uitdrukkelijk hebben vastgelegd dat het om de huur van bedrijfsruimte gaat. Als partijen achteraf twisten over de vraag welk regime zij bedoeld hebben dan houdt de rechter rekening met alle omstandigheden van het geval (HR 10 augustus 2012, LJN BW6737; Gemeente Rotterdam/Utopia U.A.). Zijn partijen geen bestemming overeen gekomen (de overeenkomst kwalificeert het pand dus niet als woonruimte, bedrijfsruimte of een overige gebouwde onroerende zaak) dan is de bestemming hetgeen waar de zaak naar zijn aard toe bestemd is (art. 7:214 BW).

Tot slot is van belang dat een huurder of verhuurder het toepasselijke regime niet zelfstanding kan wijzigen (HR 20 februari 1998, NJ 1998, 749; Deko/Stift). Wat hiermee bedoeld wordt is dat de huurder van een overige gebouwde zaak het toepasselijke regime niet kan wijzigen naar die van bedrijfsruimte door bijvoorbeeld in het gehuurde een winkel te beginnen. De huurovereenkomst blijft onder art. 7:230a BW vallen. Dit wordt slechts anders indien de verhuurder met de regime wijziging instemt. Dit kan zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend alhoewel bij dit laatste de nodige terughoudendheid betracht moet worden. Een regimewijziging brengt immers aanzienlijke gevolgen met zich.

gemengde overeenkomsten

Een overeenkomst kan elementen bevatten van meerdere benoemde overeenkomsten. Denk bijvoorbeeld aan een dienstwoning waarbij de rechtsverhouding zowel elementen van een arbeidsovereenkomst als die van een huurovereenkomst bevat. Art. 6:215 BW geeft in een dergelijk geval aan dat de regels omtrent beide overeenkomsten van toepassing zijn. Mochten deze regels conflicteren dan gaan de regels die van dwingend recht zijn voor. Het is daarbij van belang om op te merken dat bij arbeidsovereenkomsten de regels daaromtrent prevaleren boven ander van dwingend recht zijnde regels (art. 6:610 BW). Indien de dwingendrechtelijke bepalingen van een arbeidsovereenkomst strijdig zijn met andere dwingendrechtelijke bepalingen dan gaan die van het arbeidsrecht voor.

Dienstwoningen
Bij dienstwoningen wordt een onderscheid gemaakt tussen “echte” en “oneigenlijke” dienstwoningen. Bij een echte dienstwoning is het voor de uitoefening van de functie van de werknemer nodig (of draagt dit in belangrijke mate bij aan de uitoefening van de functie) dat deze de dienstwoning bewoont. Denk hierbij aan de havenmeester bij een jachthaven. In dat geval prevaleren de bepalingen van het arbeidsrecht. Eindigt de arbeidsrelatie dan eindigt bijvoorbeeld ook de huurovereenkomst. Van groot belang is om in te zien dat het voorgaande alleen ziet op conflicterende bepalingen waarbij het huurrecht bijvoorbeeld een andere opzegtermijn voorschrijft dan het arbeidsrecht. De huurder van een echte dienstwoning kan dus wel aanspraak maken op huurprijsbescherming alleen niet op de opzeggingsbescherming.

Bij een oneigenlijke dienstwoning is sprake van twee, los van elkaar staande, overeenkomsten. Op de arbeidsovereenkomst is het arbeidsrecht van toepassing en op de huurovereenkomst het huurrecht. Bij het einde van de arbeidsrelatie hoeft de huurovereenkomst dus niet automatisch te eindigen.