Vormerkung

Voor de overdracht van registergoed is naast beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder eveneens levering krachtens een geldige titel nodig, aldus art. 3:84 BW. Bij de overdracht van een onroerende zaak zal over het algemeen enige tijd verlopen tussen het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en het moment van levering (het passeren van de notariële leveringsakte en inschrijving daarvan in de openbare registers). Gedurende deze periode heeft de koper bijvoorbeeld de tijd om zijn financiering rond te krijgen. Het enkele feit dat een koopovereenkomst is gesloten, beschermt de koper echter niet tegen beslaglegging op de zaak, faillissement van de koper of een latere verkoop aan een andere koper. Tot op een moment van levering is de koper immers nog geen eigenaar en valt de zaak in het vermogen van de vervreemder.

Art. 7:3 BW biedt echter een bijzondere vorm van bescherming aan de koper. De koopovereenkomst kan namelijk worden ingeschreven in de openbare registers. Het is daarmee voor derden kenbaar dat de zaak reeds verkocht doch slechts nog niet geleverd is. Wanneer men de koopovereenkomst wil inschrijven gedurende de bedenktijd dan dient de koopovereenkomst te zijn opgesteld en mede te zijn ondertekend door een notaris.

Een inschrijving van de koopovereenkomst, ook wel vormerkung genoemd, beschermt de koper tegen een na de inschrijving tot stand gekomen vervreemding of bezwaring door de verkoper, onder bewindstelling van de verkoper, na de inschrijving totstand gekomen verhuring of verpachting, na de inschrijving gelegd executoriaal of conservatoir beslag en faillissement, surseance van betaling of toepassing van schuldsaneringregeling na de dag waarop de koop is ingeschreven. Wel van belang is dat deze bescherming weer vervalt indien het goed niet binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper geleverd is. Als de bescherming om deze reden is vervallen, kan binnen zes maanden niet opnieuw een koopovereenkomst tussen dezelfde partijen en die ziet op hetzelfde goed worden ingeschreven. Al met al biedt inschrijving van de koopovereenkomst de koper een aanzienlijke bescherming en inschrijving is dan ook in de meeste gevallen aan te bevelen.