Algemeen

Alhoewel in de praktijk vaak gesproken wordt over onroerend goed, is deze benaming feitelijk onjuist. De wet geeft namelijk aan dat goederen worden onderverdeeld in zaken en vermogensrechten. Zaken kunnen weer onderverdeeld worden in roerende en onroerende zaken, aldus art. 3:3 BW. Onroerende zaken zijn volgens art. 5:20 lid 1 BW de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen en de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak. In het vastgoed zijn. Vooral de elementen ”duurzaam met de grond verenigd” en “bestanddeel“ zijn van belang. Als gevolg van deze bepaling kan eigendom namelijk (ongewild) overgaan op een ander zonder dat daarvoor specifieke vestigingshandelingen verricht hoeven te worden. Op beide mogelijkheden wordt hierna ingegaan.

Verticale natrekking

Op grond van art. 5:20 lid 1 BW is de eigenaar van de grond eveneens eigenaar van alle gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Een essentiële vraag die bij dergelijke vraagstukken beantwoord dient te worden, is of een gebouw duurzaam met de grond is verenigd. De hoge Raad heeft bepaald dat hierbij gekeken moet worden of het bouwwerk naar aard en inrichting bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven. Hierbij moet mede gelet worden op de bedoeling van de bouwer voor zover die naar buiten naar derden toe kenbaar is (HR 31 oktober 1997, NJ1998/97; Portacabin). Of het gebouw technisch gezien verplaatsbaar is, doet niet ter zake (HR 13 juni 1975, NJ 1975/509; Amercentrale). Ter illustratie: een hijskraan op rails kan door natrekking eigendom worden van de grondeigenaar ook al kan deze hijskraan bewegen (HR 8 juli 1997, BNB/294). Ook de steigers bij jachthaven zijn onroerend ook al kunnen deze steigers met de getijden meebewegen (HR 20 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7857). Een woonark die slechts door middel van een losliggende loopplank met de kade is verbonden, is echter niet voldoende duurzaam verbonden om als onroerend te worden gekwalificeerd (HR 16 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT1536).

Telkens gelden de criteria het Portacbin arrest. Oftewel, mogen derden die langs het object lopen redelijkerwijs ervan uitgaan dat het bedoeling van de bouwer is dat het object daar geruime tijd zal blijven staan. De vraag of en wanneer sprake is van verticale natrekking, blijft echter een veelvuldig punt van discussie. Oppassendheid is op dit punt dan ook geboden.

bestanddeelvorming

Naast het feit dat een bouwwerk door verticale natrekking eigendom kan worden van de eigenaar van de grond, kunnen ook op zichzelf roerende zaken onroerend worden als gevolg van bestanddeelvorming. Art 5:3 BW bepaalt in dat kader dat, voor zover de wet niet anders bepaalt, de eigenaar van een zaak eigenaar van al haar bestanddelen is. De volgende vraag is uiteraard wanneer een roerende zaak bestanddeel van een onroerende zaak wordt. Art 3:4 BW geeft daarvoor twee mogelijkheden. Als eerste is al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel van die zaak. Daarnaast geeft voornoemd artikel aan dat een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, bestanddeel wordt van de hoofdzaak.

Voor wat het de verkeersopvatting betreft heeft de hoge Raad in 1991 in een zaak over de vraag of een machine onderdeel van een gebouw was geworden, een maatstaf geformuleerd. Hij overwoog hierbij:

“wanneer gebouw en apparatuur in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd, ligt hierin een aanwijzing dat apparatuur en gebouw als één zaak moet worden gezien. Hetzelfde geldt wanneer het gebouw uit een oogpunt van geschiktheid als fabrieksgebouw (…) bij ontbreken van de apparatuur als onvoltooid worden beschouwd. Bij het aanleggen van deze laatste maatstaf komt het niet aan op de functie welke de apparatuur (eventueel) vervult in het productieproces” (HR 15 november 1991, RvdW 1991/257).

Met name de laatste zin van het voornoemde citaat leidt nogal eens tot verwarring. Het gaat namelijk niet erom of de apparatuur noodzakelijk is voor het in het gebouw uitgeoefende bedrijf maar of het noodzakelijk is om het gebouw an sich te laten functioneren. Een bakoven in de hal van een industriële bakkerij is bijvoorbeeld essentieel voor het functioneren van de bakkerij. Echter, ook zonder deze bakoven zou de hal als een voltooid gebouw aangemerkt kunnen worden. De bakoven is op grond van de verkeersopvattingen dan ook geen bestanddeel van de hal geworden.

Het tweede criterium, het niet kunnen afscheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt aangebracht, staat ook wel bekend als het “aard- en nagelvast” principe. Een lastig punt is dat de wetgever noch de Hoge Raad heeft gespecificeerd wanneer sprake is van schade van betekenis. De invulling van dit begrip zal dan ook sterk afhangen van omstandigheden van het geval.

Tot slot zij opgemerkt dat indien zowel sprake is van bestanddeelvorming als van verticale natrekking, art. 5:20 lid 1 onderdeel e BW aangeeft dat bestanddeelvorming prevaleert boven de verticale natrekking.