Overbouw, vensters en balkons

De eigenaar van een erf heeft daarover een absolute beschikkingsbevoegdheid. Hij hoeft dan ook niet toe te staan dat anderen op of onder zijn grond gebouwen of werken hebben of tot stand brengen en hij kan de verwijdering daarvan vorderen. Hetzelfde geldt voor constructies die weliswaar niet op de grond gebouwd zijn maar wel erboven hangen of overhellen. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan een uitstekend balkon. Ook dit hoeft de eigenaar van de grond in beginsel niet te dulden en ook hiervan kan hij verwijdering vorderen. In bepaalde gevallen kan dit echter misbruik van recht opleveren (HR 7 mei 1982, NJ 1983/478). Art. 5:54 BW bepaalt dat indien de eigenaar van het gebouw door het wegnemen van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld zou worden dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan, de eigenaar van het gebouw of werk te allen tijde kan vorderen dat tegen een schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend. De eigenaar van het erf kan ook ervoor kiezen om het daartoe benodigde deel van de grond over te dragen. Deze bepaling biedt daarmee een uitweg uit de situatie waarin het weghalen onredelijk zou zijn.

Met betrekking tot vensters en balkons geldt dat het niet is toegestaan om binnen twee meter van de grenslijn vensters of andere muuropeningen (deuren), balkons of soortgelijke werken te hebben voor zover deze uitzicht op een naburige erf geven (art. 5:50 BW). Het gaat hierbij uitdrukkelijk erom dat zicht is op het naastgelegen terrein. Indien men vanuit het raam uitkijkt op een blinde muur of indien de ramen zelf geblindeerd zijn, is geen sprake van zicht op het naburige erf en mogen deze ramen zich ook op een kortere afstand van de erfgrens bevinden. Ook van deze regels kan door middel van het vestigen van een kwalitatieve verplichting of een erfdienstbaarheid worden afgeweken.