Kwalitatieve verplichtingen

Een in het vastgoed bekend verschijnsel is het zogeheten kettingbeding. Dit beding houdt in dat de eigenaar van een registergoed iets moet dulden of niet doen en bij overdracht de verplichting heeft om de verkrijger ook aan dit beding te binden. Echter is een kettingbeding zo sterk als de zwakste schakel. Indien een van de opvolgende verkrijgers het beding niet voortzet dan is enkel sprake van wanprestatie met de bijbehorende schadevergoedingsplicht. Het kettingbeding heeft kort gezegd geen goederenrechtelijke werking.

Art. 6:252 BW biedt echter de mogelijkheid om een dergelijk beding wel goederenrechtelijke werking te geven. Dit houdt in dat het beding van rechtswege overgaat op de verkrijger en men spreekt dan niet langer over een kettingbeding maar over een kwalitatieve verplichting. Feitelijk bestaat die kwalitatieve verplichting uit twee overeenkomsten. De eerste overeenkomst betreft het dulden of niet doen zelf de tweede overeenkomst betreft het kwalitatief maken van de verplichting. Om goederenrechtelijke werking aan een beding te geven, dient het bij notariële akte te worden vastgelegd en te worden ingeschreven in de openbare registers.

Van groot belang is om in te zien dat een kwalitatieve verplichting slechts kan zien op een dulden of niet doen. Men kan een opvolgende verkrijger dan ook geen actieve verplichting opleggen. Een kwalitatieve verplichting is dan ook het meest te vergelijken met het recht van de erfdienstbaarheid, zij het dat een heersend erf ontbreekt en die eerste een ruimer toepassingsbereik heeft. Tot slot kan kwalitatieve verplichting uitdrukkelijk niet zien op een beperking in de bevoegdheid om het goed te vervreemden of te bezwaren. Een anti-speculatiebeding kan derhalve niet door middel van een kwalitatieve verplichting worden opgelegd.