bedrijfsruimte verhuren

De wet kent twee soorten bedrijfsruimte: de reguliere bedrijfsruimte (art. 7:290 BW) en de overige bedrijfsruimte (art. 7:230a BW). Voor beide catagorien gelden zeer uiteenlopende wettelijke regels omtrent bijvoorbeeld de opzegging en de duur van de huurovereenkomst. Het is dan ook van groot belang dat u zeker weet onder welk regime uw huurovereenkomst valt. Twijfel? Neem dan contact met ons op zodat wij kunnen bepalen onder welke regels uw huurovereenkomst valt en welke mogelijkheden dat biedt.

Duur van de overeenkomst
De wet schrijft voor dat de duur van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte in beginsel voor vijf jaar wordt aangegaan en zonder opzegging voor nog eens vijf jaar wordt verlengd. Deze voorschriften zijn echter van regelend recht zodat hier, onder bepaalde voorwaarden, ten gunste van de huurder van mag worden afgeweken. Voor verhuurders zijn dergelijke afwijkende bepalingen een waar mijnenveld en voer voor procedures. Alhoewel met de huurder gemaakte afspraken op het eerste gezicht duidelijk kunnen zijn, is het zeer wel mogelijk dat de huurder op een later moment bepaalde bepalingen uit de huurovereenkomst vernietigt zodat u als verhuurder voor nare verassingen komt te staan. In het huurrecht van bedrijfsruimte is veel mogelijk maar de wettelijke regels dienen daarbij strikt in acht genomen te worden om de wettelijke bescherming van de huurder niet aan te tasten. Bent u voornemens om een bedrijfsruimte te verhuren? Neemt u dan tijdig contact met ons op om te kijken welke mogelijkheden er zijn om de huurovereenkomst aan te passen aan uw wensen zonder het risico te lopen dat de huurder later op van de wet afwijkende afspraken terugkomt.

Opzegging
De wet schrijft explicitiet voor wanneer en op welke gronden u als verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen. Het enkel opnemen van een opzegtermijn in de huurovereenkomst is dan ook niet voldoende. U zult een onderbouwd beroep op een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden moeten doen wil uw opzegging enige kans van slagen hebben. Daarnaast is vaak sprake van een "one shot only" situatie. Zegt u op de onjuiste gronden, op het onjuiste moment of tegen het onjuiste moment op dan is de opzegging ongeldig en vangt in beginsel een nieuwe huurperiode van vijf jaar aan.

Van groot belang is om in te zien dat de huurovereenkomst zonder medewerking van de huurder niet eindigt maar, ondanks een opzegging, gewoon van rechtswege doorloopt. Indien de huurder geen medewerking verleent en niet instemt met de opzegging, zult u een gang naar de rechter moeten maken om die de huurovereenkomst te laten beeindigen. Aangezien de rechter het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst eindigt, kan dit moment zeer wel maanden later liggen dan het moment waartegen u als verhuurder heeft opgezegd. Wilt u de huurovereenkomst opzeggen? Neem dan tijdig contact met ons op zodat wij u kunnen adviseren omtrent het juiste tijdstip waarop en waartegen opgezegd dient te worden alsmede op welke opzeggingsgrond u zich kunt beroepen.

Huurprijzen
In beginsel geldt de huurprijs die partijen zijn overeengekomen en kan de huur elk jaar verhoogd worden als dat in de huurovereenkomst is opgenomen. Zowel de huurder als de verhuurder heeft echter het recht om, in beginsel om de vijf jaar, de rechter te vragen om te toetsen of de huurprijs nog wel overeenkomt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (de zogeheten nadere huurprijsvaststelling). De rechter kan de geldende huurprijs vervolgens naar boven of naar beneden bijstellen. Het moment waarop deze nadere huurprijsvaststelling gevorderd kan worden hangt echter van veel factoren af (zoals eventuele break-opties, eerdere onderhandelingen en looptijd van de overeenkomst). Meent u dat de huurder te weinig huur betaalt in vergelijking met panden in de omgeving? Neemt u dan contact met ons op zodat wij kunnen beoordelen of het zinvol is om een nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen.

Indeplaatsstelling
Stel dat de huurder zijn bedrijf wil overdragen aan een derde. Deze derde zal alleen in de overname geinteresseerd zijn indien ook de huurovereenkomst op zijn naam komt te staan. U kunt echter goede redenen hebben om deze nieuwe huurder te willen weigeren. U bent bijvoorbeeld niet overtuigd van de ondernemerscapactiteiten van de voorgestelde huurder of vreest dat deze zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet zal nakomen. Het kan dan redelijk zijn dat u aan de overdracht van de huurovereenkomst eisen stelt zoals een extra waarborgsom of een hoofdelijke garantstelling van de oude huurder. U dient echter op te passen met het stellen van onredelijke aanvullende eisen. De wet biedt de huurder namelijk in bepaalde gevallen de mogelijkheid om de rechter te vragen om hem te machtigen om de koper van het bedrijf in zijn plaats als huurder te stellen. Uw medewerking is in dat geval dus niet meer nodig. Aan deze indeplaatsstelling is echter wel een aantal voorwaarden verbonden maar als de machtiging wordt verleend dan krijgt u een ongewenste huurder opdgedrongen. Wil uw huurder zijn bedrijf verkopen en heeft hij u verzocht om de huurovereenkomst op naam van de koper over te zetten? Neemt u dan contact met ons op om te inventariseren wat de mogelijkheden en uw rechten zijn.

Heeft u een geschil met de huurder, wilt u de huurovereenkomst opzeggen, heeft de huurder uw huurovereenkomst opgezegd, betaalt de huurder de huurprijs niet of niet tijdig, wilt u de huurprijs laten aanpassen of wilt u meer weten over uw rechten en plichten als verhuurder? Neemt u dan eens contact met ons op voor een vrijblijvende kennismaking (klik hier).